截至1月31日，共有20只REITs披露四季报：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。
　　产业园类REITs：2022年Q2-Q4实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4营收表现略好于Q3。2023年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。
　　交通类REITs：2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs板块的经营表现。全年来看，Q2车流量下降，Q3边际修复，Q4表现弱于Q3，大部分REITs年度营收完成率不及预期。随着2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，营收修复可期。
　　仓储物流类REITs：由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT年度营收完成率分别为91.42%、105.55%。
　　清洁能源类REITs：鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目收费动态和原材料成本。由于计划内检修+预提运营管理服务费，利润率大幅下降。
　　生态环保类REITs：疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关注项目收费动态和补贴动态。受事件影响，富国首创水务REIT合肥项目公司四季度平均产能利用率仅为62%，中航首钢绿能REIT可供分配金额季节性波动较大。富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT年度营收完成率分别为96.53%、108.23%。
　　保租房类RIETs：上市时间较短，底层资产区域位置较好，出租率保持较高水平。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT年化营收完成率分别为103.40%、102.26%、101.65%。
　　二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。
　　最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。

研究报告全文：2固定收益研究证券研究报告信用债专题2023年2月7日TableTitle相关研究四季报看公募REITs表现TableReportInfo公募REITs三季报分析与展望20221130仓储物流REITs梳理与估值表现投资要点TableSummary20221225交运类REITs梳理与估值表现20230128截至1月31日共有20只REITs披露四季报整体来看仓储物流类保租房类资产Q4营收表现稳健产业园类交通运输类资产受疫情和政策影响较大2023年修复可期清洁能源类生态环保类资产受季节性影响较大Q4营收略有下降2022年度营收完成率较好产业园类REITs2022年Q2-Q4实行了不同程度的租金减免政策下半TableAuthorInfo年表现整体弱于上半年Q4营收表现略好于Q32023年随着经济环境回暖园区企业生产经营有望优化承租能力优化后出租率或企稳回升交通类REITs2022年全国疫情呈现多点散发的状态车流量受到冲击影响交通REITs板块的经营表现全年来看Q2车流量下降Q3边际修复Q4表现弱于Q3大部分REITs年度营收完成率不及预期随着2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束营收修复可期仓储物流类REITs由于物流电商等仓储需求支撑租赁需求仓储物流类REITs受疫情影响最小出租率较好季度表现稳健中金普洛斯REIT分析师姜珮珊红土盐田港REIT年度营收完成率分别为914210555Tel02123154121Emailjps10296haitongcom清洁能源类REITs鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系季度营业收入完成率为需关注项目收费动态和原材料成证书S0850517070004Q42600本由于计划内检修预提运营管理服务费利润率大幅下降分析师张紫睿Tel021-23154484生态环保类REITs疫情主要通过限制生产活动影响经营表现需关注项Emailzzr13186haitongcom目收费动态和补贴动态受事件影响富国首创水务REIT合肥项目公司四证书S0850522120001季度平均产能利用率仅为中航首钢绿能可供分配金额季节性62REIT波动较大富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT年度营收完成率分别为965310823保租房类RIETs上市时间较短底层资产区域位臵较好出租率保持较高水平中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT年化营收完成率分别为103401022610165二级市场表现消化高溢价估值回落2022Q4REITs板块整体估值回落平均累计涨跌幅清洁能源类高速公路类产业园类仓储物流类生态环保类保租房类清洁能源累计跌幅-070保租房类跌幅最大为-1090日均换手率下降仅仓储物流类REITs日换手率有所回升最新估值对比高速公路REITs受宏观环境影响最大2022年营业收入波动较大PFFO表现一般资本化率表现较好目前的中债REITs估值收益率最高未来价值修复可期请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告2目录1公募REITs发行动态522022Q4经营业绩表现621基本要素一览622公募REITs四季报业绩解读7221产业园类7222高速公路类8223仓储物流类9224清洁能源类10225生态环保类10226保租房类1123现金分派率完成度如何1232022年二级市场表现1231消化高溢价估值回落1232整体换手率下降144最新估值对比15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告3图目录图1中国公募REITs发行节奏只5图2首批公募REITs市值走势12图3各板块平均涨跌幅13图4各板块战略配售比例14图5REITs市场交易情况14图6各REITs板块市场交易情况15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告4表目录表12022年9月以来REITs动态5表2潜在REITs动态6表3首批公募REITs基本要素6表4后续上市公募REITs基本要素7表5产业园类REITs可分配金额情况8表6产业园类REITs经营数据8表7高速公路类REITs可分配金额情况9表8高速公路类REITs经营数据9表9仓储物流类REITs可分配金额情况10表10仓储物流类REITs经营数据10表11清洁能源类REITs可分配金额情况10表12清洁能源类REITs经营数据10表13生态环保类REITs可分配金额情况11表14生态环保类REITs经营数据11表15保租房类REITs可分配金额情况11表16保租房类REITs经营数据11表17REIT预测现金分派率和年化现金分派率12表18REIT二级市场波动表现13表19REIT估值情况15请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告51公募REITs发行动态截至2023年1月31日我国共有25只公募REITs产品成立2022年下半年开始我国公募REITs上市步伐提速每月均有新成立REITs上市资产类型已经从收费公路仓储物流产业园区等扩展到清洁能源保障性租赁住房等图1中国公募REITs发行节奏只2520151050月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月67891234567891101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年20212021202120212022202220222022202220222022202220222023202120212021202220222022新成立REITs发行数量公募REITs总数资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日强制分红的规则存在使得扩募成为公募REIT扩大资产规模和投资范围的主要手段之一2022年5月31日上交所和深交所分别发布新购入基础设施项目试行上证发202283号和深证上2022530号在公募REITs新购入基础设施项目的条件程序信息管理及停复牌做出要求明确扩募的一般要求及向原持有人配售公开扩募定向扩募的相关规定四季度首批公募REITs中有5只发布了基金扩募公告均为首批上市公募REITs表12022年9月以来REITs动态申报项目状项目名称项目属性资产类型更新日期主要原始权益人专项计划名称类型态国泰君安东久新园区基础国君资管东久新经济产业园基产权类首发已上市2022-09-01FULLREGALIALIMITED经济REIT设施础设施资产支持专项计划华泰江苏交控特许经营交通基础江苏沿江高速公路有限华泰资管-江苏交控沪苏浙高速首发已上市2022-10-10REIT类设施公司公路资产支持专项计划中金安徽交控特许经营交通基础安徽省交通控股集团有中金-安徽交控高速公路基础设首发已上市2022-10-13REIT类设施限公司施资产支持专项计划华夏基金华润有保障性租有巢住房租赁深圳有限中信证券-华润有巢租赁住房基产权类首发已上市2022-11-01巢REIT赁住房公司础设施1号资产支持专项计划华夏和达高科园区基础杭州和达高科技发展集中信证券-杭州和达高科产业园产权类首发已上市2022-11-28REIT设施团有限公司1号资产支持专项计划普洛斯中国控股有限公中金-普洛斯仓储物流基础设施中金普洛斯REIT产权类仓储物流扩募已反馈2022-12-07司2期资产支持专项计划深圳市盐田港物流有限深创投-盐田港仓储物流2号资红土盐田港REIT产权类仓储物流扩募已问询2022-12-07公司产支持专项计划富国首创水务特许经营北京首创生态环保集团富国首创水务二号基础设施资水利设施扩募已反馈2022-12-07REIT类股份有限公司产支持专项计划华安张江光大园区基础华安资产张润大厦资产支持专产权类扩募已反馈2022-12-07上海张江集团有限公司REIT设施项计划博时蛇口产园园区基础招商局光明科技园有限招商蛇口博时产业园基础设施产权类扩募已问询2022-12-07REIT设施公司2期资产支持专项计划资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日截至2023年1月31日剩余5只REITs项目待上市分别为1只高速公路项目1只仓储物流项目1只产业园项目和2只新能源项目其中嘉实京东仓储基础设施REIT已获上市代码正处于募集中请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告6表2潜在REITs动态申报项目名称资产类型项目状态更新日期主要原始权益人专项计划名称类型中金山高集团高速公路封闭式基山东高速集团有限中金-山高集团鄄菏高速资产支交通基础设施首发已反馈2022-12-13础设施证券投资基金公司持专项计划北京京东世纪贸易嘉实京东仓储物流基础设施资嘉实京东仓储基础设施REIT仓储物流首发通过2022-12-26有限公司产支持专项计划中信建投国家电投新能源封闭式国家电力投资集团中信建投-国家电投新能源发电能源基础设施首发已反馈2023-01-20基础设施证券投资基金有限公司1期资产支持专项计划中航京能光伏封闭式基础设施证京能国际能源发展中航-京能光伏1号资产支持专能源基础设施首发已反馈2023-01-20券投资基金北京有限公司项计划中金湖北科投光谷产业园封闭式湖北省科技投资集中金-湖北科投光谷产业园基础园区基础设施首发已反馈2023-01-20基础设施证券投资基金团有限公司设施资产支持专项计划资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日2023年扩容在即公募REITs或进入快速发展期在第七届中国PPP论坛上发改委投资司副司长韩志峰对REITs发展进行了总结以及展望提出2023年力争发行REITs60只规模达到2000亿2023年将是REITs快速发展期22022Q4经营业绩表现21基本要素一览除高速公路类REITs大部分首批REITs维持较高溢价率截至2023年1月31日首批REITs整体溢价率水平呈现仓储物流类生态环保类产业园类高速公路类的规律在首批REITs中中金普洛斯REIT拥有最大的发行份数平安广州广河REIT拥有最大的单位净值表3首批公募REITs基本要素种类平发行单位项目存续期资产规模溢价率均溢价REITs名称份数资产简称资产分布净值类型年亿元率亿元华安张江光产业520张江光大园上海28614303879大REIT园东吴苏园产产业25产业园一期二期国际科940江苏384345423763074业REIT园技园五期B区博时蛇口产产业950万海大厦万融大厦广东23120812969园REIT园普洛斯北京空港淀山湖广州北京上中金普洛斯仓储1550保税顺德通州光机电增城海广东38157153457REIT物流苏州望亭普洛斯物流园江苏3522红土盐田港仓储836现代物流中心广东23018383588REIT物流浙商沪杭甬高速杭徽高速公路浙江段昌昱段520浙江75337631959REIT公路汪昌段留汪段688平安广州广高速广州至河源高速公路广州段项799广东12618830-582河REIT公路目合肥市十五里河污水处理厂深富国首创水生态安徽广526圳市福永深圳市公明深圳市35417713123务REIT环保东松岗水质净化厂3388北京首钢餐厨垃圾收运处一体中航首钢绿生态121化一期北京首钢鲁家山残渣北京111411143653能REIT环保暂存场北京首钢生物质能源资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日除首批9只公募REITs之外其余15只公募REITs产品中华夏和达高科上市时间较短当前溢价率较高产业园类REITs溢价率表现较优华夏中国交建REIT和中金安徽交控则拥有目前最大的发行份数请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告7表4后续上市公募REITs基本要素发行项目存续期资产规模当前溢REITs名称份数资产简称资产分布类型年亿元价率亿建信中关村产业中关村软件园互联网创新中心5号楼945北京28892906REIT园协同中心4号楼以及孵化加速器华夏合肥高新产业合肥创新产业园一期及范围内国有建738合肥15421323REIT园设用地使用权国泰君安临港创产业243临港奉贤智造园一期和三期项目上海8303031新产业园REIT园东久金山制造园东久昆山智造国泰君安东久新产业上海昆山545园东久无锡智造园东久常州15242939经济REIT园无锡常州智造园华夏和达高科产业542孵化器项目和达药谷一期项目杭州215725190REIT园华夏越秀高速高速350汉孝高速公路主线路机场北连接线湖北9432-5673REIT公路华夏中国交建高速武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其1040武汉深圳3056-1695REIT公路附属设施华泰江苏交控高速412G50沪渝高速江苏段及其附属设施江苏47961341REIT公路国金中国铁建高速合川至璧山至江津高速公路合川至潼南540重庆1409-1946REIT公路至安岳重庆境高速公路安徽省沿江高速公路芜湖张韩至安庆中金安徽交控高速1017大渡口段不含服务区及停车区配套安徽10885-350REIT公路资产鹏华深圳能源清洁634深圳能源东部电厂一期项目深圳35463666REIT能源华夏北京保障房保租562文龙家园项目熙悦尚郡项目北京12591432REIT房红土创新深圳安保租安居百泉阁项目安居锦园项目保利香566深圳12471453居REIT房槟苑项目凤凰公馆项目中金厦门安居保租565珩琦公寓项目园博公寓项目厦门13041229REIT房华夏基金华润有保租567有巢东部经开区项目有巢泗泾项目上海1216809巢REIT房资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日22公募REITs四季报业绩解读截至2023年1月31日共有20只公募REITs披露四季报产业园类包括华安张江光大REIT东吴苏园产业REIT博时蛇口产园REIT建信中关村REIT华夏合肥高新REIT国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT高速公路类包括浙商沪杭甬REIT平安广州广河REIT国金中国铁建REIT华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT仓储物流类包括中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT清洁能源类包括鹏华深圳能源REIT生态环保类包括富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT保租房类包括华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT221产业园类产业园类REITs2022年Q2-Q4均实行了不同程度的租金减免政策下半年表现整体弱于上半年Q4营收表现略好于Q32023年随着经济环境回暖园区企业生产经营有望优化承租能力优化后出租率或企稳回升华安张江光大REIT出租率连续2个季度下降其重要现金流提供方租户之一租赁面积合计为1230225平方米占可租赁面积约28全部租赁合同于2022年末到期存在到期后该租户不予续租的风险外部管理机构积极寻找替代方案并已完成签署4039平方米的租赁合同仍需关注后续进展东吴苏园产业REIT三季度租金减免请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告8已结束四季度营收正常可供分配金额增长较快博时蛇口产园REIT披露2022年度预算完成率77主要原因系两方面的原因一是Q4减免租金收入37673万元剔除影响后预算完成率为87二是受部分租户出现到期不续约或提前退租等情况租金收入较2021年同期下降7个百分点但项目成本总体控制良好Q4实际成本支出41345万元预算完成率为70剔除管理费减免影响后成本预算完成率为98环比角度来看同期营业收入实现了538的环比正增长建信中关村REIT四季度仍有租金减免措施受上海疫情影响园区需求不足Q4出租率下跌358个百分点至8129持续2个季度下降产业园市场净吸纳量为-12万平方米从2022年营业收入完成率来看东吴苏园产业REIT建信中关村REIT博时蛇口产园REIT分别为913386277580未达预期其余2022年内成立时间较短的产业园REIT期末出租率均保持在90以上年化营业收入完成预期以季度数据简单年化计算表5产业园类REITs可分配金额情况Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额出租率较Q3变动REITs名称期末出租率万元万元万元Pct华安张江光大REIT1201176247284226259260-368东吴苏园产业REIT6603031597878926158保持稳定博时蛇口产园REIT356661866117528379085200建信中关村REIT2370151251349681338129-358华夏合肥高新REIT1855132077099026国泰君安临港创新产业园902261344959921REIT国泰君安东久新经济REIT1877762586569883注华夏和达高科REIT上市时间过短暂未披露REITs季报建信中关村REIT为各期期限内平均出租率资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表6产业园类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率华安张江光大REIT20161876858079东吴苏园产业REIT68398563247522博时蛇口产园REIT2819038533945084388215建信中关村REIT3935408856华夏合肥高新REIT24659663617646国泰君安临港创新产业园1422057518REIT国泰君安东久新经济REIT2635887311资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日222高速公路类2022年全国疫情呈现多点散发的状态车流量受到冲击影响交通REITs板块的经营表现全年来看Q2车流量下降Q3边际修复Q4前期疫情反复后期放松但叠加交通运输部财政部统一对货车通行费再减免10政策通行费收入出现下跌2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束高速营收有望好转春节假期1月21日至27日交通运输部数据显示高速公路小客车流量比2022年同期增长332023Q1修复可期从2022Q4通行费收入来看浙商沪杭甬REIT四季度车辆通行总数同比下降426环比下降50通行费收入同比下降1528平安广州广河REIT受广州疫情影响较重Q4混合车流量同比下跌2614通行费收入同比下降3051国金中请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告9国铁建REITQ4毛利率为负通行费收入环比下降225华夏越秀高速REITQ4毛利率为负通行费收入同比下降2487华夏中国交建REITQ4通行费收入同比下降244环比下降14从2022年营业收入完成率来看国金中国铁建REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT平安广州广河REIT华夏越秀高速REIT的2022年营业收入完成率分别为86318525850177477445未达预期通行费收入随管制措施出现不同时间不同地点的下降国金中国铁建REIT华夏中国交建REIT成立时间较短为年化估算值表7高速公路类REITs可分配金额情况Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额Q4通行费收入REITs名称同比增长率万元万元万元万元浙商沪杭甬REIT238302318690254372681649913-1528平安广州广河REIT921450476911954065331376450-3051国金中国铁建REIT79077339032161251638华夏越秀高速REIT290531137426876371433694-2487华夏中国交建REIT7276812505979972556-244注华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT上市时间过短暂未披露REITs季报平安广州广河REIT为含增值税收入资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表8高速公路类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率浙商沪杭甬REIT13944423147470242816817平安广州广河REIT13399532221689937848321国金中国铁建REIT1349167-36246253华夏越秀高速REIT448962-20358128华夏中国交建REIT98107046827969资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日223仓储物流类由于物流电商等仓储需求支撑租赁需求仓储物流类REITs受疫情影响最小出租率较好季度表现稳健中金普洛斯REIT四季度末平均出租率为9418较22年初小幅回落其中Q4贡献租金及物业管理服务费收入占比超10的租户为江苏京迅递供应链管理有限公司其在该基金首次发行前已签约红土盐田港REIT营收与Q3持平表现稳定从2022年营业收入完成率来看中金普洛斯REIT红土盐田港REIT分别为914210555请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告10表9仓储物流类REITs可分配金额情况Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额出租率较Q2变动REITs名称期末出租率万元万元万元Pct中金普洛斯REIT613204264853415095829418-083红土盐田港REIT2153888694764730849900不变资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表10仓储物流类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率中金普洛斯REIT86156071677319红土盐田港REIT2870007187836574018686资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日224清洁能源类鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系Q4季度营业收入完成率为2600需关注项目收费动态和原材料成本Q4营业收入较Q3同比下降3068且Q4净利润为负系深圳市东部电力有限公司对机组进行计划内检修同时预提2022年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费EBITDA利润率大幅下降表11清洁能源类REITs可分配金额情况Q4可分配金额万2022可分配金额万2021可分配金额万上网发电量万千瓦REITs名称元元元时鹏华深圳能源REIT88520445370079042605资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表12清洁能源类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率鹏华深圳能源REIT4379648201资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日225生态环保类生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目疫情主要通过限制生产活动影响经营表现需关注项目收费动态和补贴动态冬季为污水处理项目淡季富国首创水务REIT四季度污水处理量环比下降1575其中深圳项目公司的平均产能利用率为92合肥项目公司的平均产能利用率为62系淡季疫情叠加10月合肥项目进水水质异常事件的影响水质指标超出设计标准公司第一时间降低进水负荷10月21日指标恢复正常中航首钢绿能REIT各季度营收平稳但Q4处臵生活垃圾厨余垃圾量分别环比下降4331977四季度报告披露收到可再生能源电价附加补助资金991627万元关注后续补助情况Q4可供分配金额占全年的比重约6373季节波动较大从2022年营业收入完成率来看富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT分别为965310823请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告11表13生态环保类REITs可分配金额情况Q4可分配金额2022可分配金额2021可分配金额污水处理收入万上网发电量万千REITs名称万元万元万元元瓦时富国首创水务REIT45010716810581371516216271中航首钢绿能REIT87572613741851728618883695资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表14生态环保类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率富国首创水务REIT6868204044060中航首钢绿能REIT101805213495242277注富国首创水务REIT毛利率数据由2家项目公司的合计营业收入和营业成本计算资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日226保租房类保租房类RIETs上市时间较短底层资产区域位臵较好Q4表现良好保障属性突出华夏北京保障房REIT的底层资产均由所在行政区域的住房保障部门组织开展配租及趸租工作稳定性较好截止四季度末文龙家园项目期末出租率为9770租金标准为52元平米月2-3年期限合同占比9663其中个人散租面积占7674趸租面积占2326熙悦尚郡项目期末出租率为92001-2年期限合同占比8253租金标准为60元平米月均为个人租户Q4新签租户租约期限均为3年红土创新深圳安居REIT项目出租率较高截止四季度末安居百泉阁项目安居锦园项目保利香槟苑项目和凤凰公馆项目的保障性租赁住房出租率分别为981699069951和98794个项目合计个人租户占比约4206用人单位占比约5794中金厦门安居REIT项目出租率较高期末出租率为9915其中个人租户占比9141从2022年年化营业收入完成率来看中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT分别为103401022610165完成预期表15保租房类REITs可分配金额情况REITs名称Q4可分配金额万元2022可分配金额万元2021可分配金额万元华夏北京保障房REIT135609191267红土创新深圳安居REIT136287223609中金厦门安居REIT138920205756注华夏基金华润有巢REIT上市时间过短暂未披露REITs季报资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日表16保租房类REITs经营数据Q4营业收入万Q4EBITDA利润2021EBITDA利REITs名称Q4毛利率2021毛利率元率润率华夏北京保障房REIT17710549848054百泉阁7066百泉阁9505红土创新深圳安居REIT136987锦园6181锦园9370鼎吉5473鼎吉9296中金厦门安居REIT180670资料来源WINDREITs季报REITs招募说明书海通证券研究所数据截至2023年1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告1223现金分派率完成度如何从现金分派率看生态环保类REITs和清洁能源类REITs表现最好达到预期水平其次为交通运输REITs板块但2022年实际现金分派率均未达到预测水平其中华夏中国交建REIT现金分派率最低保租房REITs成立时间较短实际现金分派率较低表17REIT预测现金分派率和年化现金分派率四季度末资产净值口径四季度末收盘价口径资产类型名称预测现金分派率实际现金分派率预测现金分派率实际现金分派率中金普洛斯REIT440463311327仓储物流类红土盐田港REIT441473328352博时蛇口产园REIT445416346323建信中关村REIT432433341341产业园类华安张江光大REIT423437310321东吴苏园产业REIT441463370388华夏中国交建REIT428266482299华夏越秀高速REIT713637649579高速公路类浙商沪杭甬REIT1149847975719平安广州广河REIT709540752572国金中国铁建REIT890814872797富国首创水务REIT948949737737生态环保类中航首钢绿能REIT9161233656884清洁能源类鹏华深圳能源REIT10761279779926红土创新深圳安居REIT393179361164保租房类中金厦门安居REIT405158364142注部分REIT上市时间较短未计算现金分派率资料来源WINDREIT季报REIT招募说明书海通证券研究所截至2023年1月31日32022年二级市场表现31消化高溢价估值回落从首批公募REITs市值来看9只公募REITs市值曾在2022年2月迎来最高点溢价风险较高后估值不断消化震荡调整图2首批公募REITs市值走势亿元4400042000平台震荡40000强势上涨回调下跌22年2月中旬-3月中旬22年4-2023年1月21年9月-22年2月380003600034000震荡调整21年6-8月32000300002021-06-302021-07-092021-07-202021-07-292021-08-092021-08-182021-08-272021-09-072021-09-162021-09-292021-10-152021-10-262021-11-042021-11-152021-11-242021-12-032021-12-142021-12-232022-01-042022-01-132022-01-242022-02-092022-02-182022-03-012022-03-102022-03-212022-03-302022-04-122022-04-212022-05-052022-05-162022-05-252022-06-062022-06-152022-06-242022-07-052022-07-142022-07-252022-08-032022-08-122022-08-232022-09-012022-09-132022-09-222022-10-102022-10-192022-10-282022-11-082022-11-172022-12-282023-01-092023-01-182021-06-21资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日分板块看2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现清洁能源类仓储物流类产业园类高速公路类生态环保类保租房类的规律清洁能源累计涨幅1273保租房类上市时间较短受市场影响跌幅最大为-1090请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告132022Q4REITs板块整体估值回落平均累计涨跌幅呈现清洁能源类高速公路类产业园类仓储物流类生态环保类保租房类的规律清洁能源累计跌幅-070保租房类跌幅最大为-1090图3各板块平均涨跌幅7000600050004000300020001000000100020002022-02-212022-05-132021-06-212021-07-022021-07-152021-07-282021-08-102021-08-232021-09-032021-09-162021-10-082021-10-212021-11-032021-11-162021-11-292021-12-102021-12-232022-01-062022-01-192022-02-082022-03-042022-03-172022-03-302022-04-142022-04-272022-05-262022-06-092022-06-222022-07-052022-07-182022-07-292022-08-112022-08-242022-09-062022-09-202022-10-102022-10-212022-11-032022-11-162022-12-292023-01-12产业园类仓储物流类高速公路类生态环保类清洁能源类保租房类资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2021年6月21日至2023年1月31日从累计各REITs二级市场数据看有16只REIT实现了价格正增长其中红土盐田港REIT累计涨幅最大为3410中金厦门安居REIT累计跌幅最大为-1337从2022年以来各REITs二级市场数据看有12只REIT实现了价格正增长其中鹏华深圳能源REIT累计涨幅最大为1273中金厦门安居REIT累计跌幅最大为-1337从Q4以来各REITs二级市场数据看截至2023年1月31日仅有5只REIT实现了价格正增长其中国泰君安东久新经济REIT累计涨幅最大为220中金厦门安居REIT累计跌幅最大为-1337平安广州广河REIT跌幅较Q1-Q3有所缓解表18REIT二级市场波动表现Q1-Q3相对净Q1-Q3Q4以来Q4以来累计涨的平均Q1-Q3Q4以来类型REIT名称值的溢的年化的年化波的平均日跌幅日换手涨跌幅涨跌幅价率波动率动率换手率率华安张江光大REIT3879296923621329781009099-657东吴苏园产业REIT2376242420951024091257054-489博时蛇口产园REIT2969175426441926371114043-688建信中关村REIT290606922311892181342119-1311产业园类华夏合肥高新REIT1323-12405753282-1240国泰君安临港创新产30310995819487099业园REIT国泰君安东久新经济29392205277339220REIT华夏和达高科REIT10381703208350170中金普洛斯REIT3457340016550887321679044-365仓储物流类红土盐田港REIT358834103101148-5951306036-874浙商沪杭甬REIT19599791173072-380843047-314国金中国铁建REIT340317691255529705144-245华泰江苏交控REIT112114942244114高速公路类中金安徽交控REIT-3501111484090111平安广州广河REIT-582-152959087-914776046-208华夏中国交建REIT-813-795662183-0811072193-747华夏越秀高速REIT895-5851749198-224762090-897生态环保类富国首创水务REIT312328063143315-20331008139-733请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告14中航首钢绿能REIT365317201798130-0101007051-874清洁能源类鹏华深圳能源REIT3666127366743511336863117-070华夏北京保障房1432-11772836716764631699137-1177REIT红土创新深圳安居1453-11522740316175481598118-1152保租房REIT中金厦门安居REIT1229-13373099417632281287158-1337华夏基金华润有巢809-6944965254-694REIT资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2022年1月1日至2023年1月31日32整体换手率下降机构投资者REITs产品配售热情较高在各REITs板块中高速公路类机构投资者平均配售比例最高为7546其次为清洁能源类板块和生态环保类板块分别为7000和6800图4各板块战略配售比例80007000600050004000300020001000000高速公路类清洁能源类生态环保类仓储物流类产业园类保租房类资料来源WIND海通证券研究所数据截至2023年1月31日2022年至今REITs市场日换手率最大值为163中位数为046标准差为022主要收益基本来自于二级市场的溢价图5REITs市场交易情况1809160814071206100508040603040202010000Jan-22Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Jan-23成交金额亿元右轴成交量亿份左轴资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2022年1月1日至2023年1月31日分板块看四季度生态环保类REITs日均换手率最高为1486其次分别为产业园类REITs1405高速公路类REITs1167仓储物流类REITs1166清洁能源类REITs1038和保租房类REITs0423仓储物流类REITs日换手率有所回升请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告15图6各REITs板块市场交易情况250001400120020000100015000800100006004005000200000000生态环保类产业园类高速公路类仓储物流类清洁能源类保租房类Q1-Q3成交金额亿元左轴Q4至今成交金额亿元左轴Q1-Q3区间日均换手率右轴Q4至今区间日均换手率右轴资料来源WIND海通证券研究所数据区间为2022年1月1日至2023年1月31日4最新估值对比高速公路REITs受宏观环境影响最大2022年营业收入波动较大PFFO表现一般资本化率表现较好目前的中债REITs估值收益率最高未来价值修复可期表19REIT估值情况收盘价溢价率年化FFOPFFO年化NOI资本化率中债REITs估值种类REITs名称元亿元倍亿元收益率红土盐田港REIT31235880852887106561444仓储物流类中金普洛斯REIT51334573072449306522521华安张江光大REIT39738790623140053359247东吴苏园产业REIT47523761602628199561381产业园类博时蛇口产园REIT30029690883008099466544建信中关村REIT41429061123233144492378浙商沪杭甬REIT90019593041458417972683平安广州广河REIT1188-5824391860264282849高速公路类华夏越秀高速REIT7838951191954073337590华夏中国交建REIT867-8133461846169768749国金中国铁建REIT9923401691453053222527富国首创水务REIT46531231621410063332285生态环保类中航首钢绿能REIT1521365313610761551210563清洁能源类鹏华深圳能源REIT808366618413163281855165红土创新深圳安居28614530411676025407389保租房类REIT中金厦门安居REIT29312290431657037562482注部分REITs上市时间较短未计算相对估值资料来源WINDREIT季报海通证券研究所截至2023年1月31日请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告16信息披露分析师声明姜TableA珮珊nalyst固定收益研究团队s张紫睿固定收益研究团队本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益研究信用债专题报告17海通证券股份有限公司研究所TablePeopleInfo路颖所长邓勇副所长荀玉根副所长02123219403luyinghaitongcom02123219404dengyonghaitongcom02123219658xyg6052haitongcom涂力磊所长助理余文心所长助理02123219747tll5535haitongcom075582780398ywx9461haitongcom宏观经济研究团队金融工程研究团队金融产品研究团队梁中华02123219820lzh13508haitongcom冯佳睿02123219732fengjrhaitongcom倪韵婷02123219419niythaitongcom应镓娴02123219394yjx12725haitongcom郑雅斌02123219395zhengybhaitongcom唐洋运02123219004tangyyhaitongcom李俊02123154149lj13766haitongcom罗蕾02123219984ll9773haitongcom徐燕红02123219326xyh10763haitongcom侯欢02123154658hh13288haitongcom余浩淼02123219883yhm9591haitongcom谈鑫02123219686tx10771haitongcom联系人袁林青02123212230ylq9619haitongcom庄梓恺02123219370zzk11560haitongcom李林芷02123219674llz13859haitongcom黄雨薇02123154387hyw13116haitongcom谭实宏02123219445tsh12355haitongcom王宇晴wyq14704haitongcom张耿宇02123212231zgy13303haitongcom江涛02123219819jt13892haitongcom联系人张弛02123219773zc13338haitongcom郑玲玲02123154170zll13940haitongcom联系人曹君豪021-23219745cjh13945haitongcom吴其右02123154167wqy12576haitongcom滕颖杰02123219433tyj13580haitongcom章画意02123154168zhy13958haitongcom陈林文02123219068clw14331haitongcom魏玮02123219645ww14694haitongcom舒子宸szc14816haitongcom固定收益研究团队策略研究团队中小市值团队姜珮珊02123154121jps10296haitongcom荀玉根02123219658xyg6052haitongcom钮宇鸣02123219420ymniuhaitongcom高上02123154132gs10373haitongcom潘莹练02123154122pyl10297haitongcom王巧喆02123154142wqz12709haitongcom李影02123154117ly11082haitongcom王园沁02123154123wyq12745haitongcom孙丽萍02123154124slp13219haitongcom郑子勋02123219733zzx12149haitongcom张紫睿021-23154484zzr13186haitongcom吴信坤021-23154147wxk12750haitongcom联系人联系人王冠军02123154116wgj13735haitongcom余培仪02123219400ypy13768haitongcom方欣来021-23219635fxl13957haitongcom杨锦02123154504yj13712haitongcom藏多02123212041zd14683haitongcom王正鹤02123219812wzh13978haitongcom刘颖02123214131ly14721haitongcom政策研究团队石油化工行业医药行业李明亮02123219434lmlhaitongcom邓勇02123219404dengyonghaitongcom余文心075582780398ywx9461haitongcom吴一萍02123219387wuyipinghaitongcom朱军军02123154143zjj10419haitongcom郑琴02123219808zq6670haitongcom朱蕾02123219946zl8316haitongcom胡歆02123154505hx11853haitongcom贺文斌01068067998hwb10850haitongcom周洪荣02123219953zhr8381haitongcom联系人朱赵明02123154120zzm12569haitongcom李姝醒02163411361lsx11330haitongcom张海榕02123219635zhr14674haitongcom梁广楷01056760096lgk12371haitongcom联系人孟陆861056760096ml13172haitongcom纪尧jy14213haitongcom联系人周航02123219671zh13348haitongcom彭娉01068067998pp13606haitongcom肖治键02123219164xzj14562haitongcom汽车行业公用事业批发和零售贸易行业王猛02123154017wm10860haitongcom戴元灿02123154146dyc10422haitongcom李宏科02123154125lhk11523haitongcom房乔华021-23219807fqh12888haitongcom傅逸帆02123154398fyf11758haitongcom高瑜02123219415gy12362haitongcom吴杰02123154113wj10521haitongcom康璐02123212214kl13778haitongcom联系人汪立亭02123219399wanglthaitongcom余玫翰02123154141ywh14040haitongcom曹蕾娜cln13796haitongcom联系人张冰清021-23154126zbq14692haitongcom互联网及传媒有色金属行业房地产行业毛云聪01058067907myc11153haitongcom陈晓航02123154392cxh11840haitongcom涂力磊02123219747tll5535haitongcom陈星光02123219104cxg11774haitongcom甘嘉尧02123154394gjy11909haitongcom谢盐02123219436xieyhaitongcom孙小雯02123154120sxw10268haitongcom联系人联系人联系人郑景毅zjy12711haitongc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