春节期间购房需求仍然疲弱。在今年的春节期间，我们认为来自返乡置业的购房需求仍然疲软。根据克而瑞的跟踪数据，春节周（2023年1月21日至27日），来自主要40城的住房成交面积同比下跌了14%；如果与2021年春节周的住房成交数字相比，下跌幅度更大，达46%。我们认为春节置业复苏较弱的原因在于两个方面。一是由于2022年新开工萎缩（同比跌39.4%），导致大部分地产开发商2023年可售货值减少，2023年1月份的推盘量远低于往年。二是因为购房者的观望情绪持续，低线城市尤甚。
　　政府会长期推动需求端的宽松刺激。虽然5年期的LPR已经连续6个月没有发生变化，保持在4.3%，但是国内不少城市已经在2023年1月份开始将贷款利率下调至4.0%以下。我们预计更多的城市会在今年一季度宣布降低或者取消首套房贷利率下限。更重要的是，考虑到政府在需求端刺激的较强决心，我们期待更多的支持政策在近期出台，包括：1）更低的二套房贷款利率；以及2）更低的首付比例（例如20%）。
　　我们持续推荐行业中的优质企业。虽然需求端宽松政策会进一步改善市场情绪，但是考虑到港股上市房企在2月份可能会宣布的一波盈利预警，我们仍然建议投资人在今年2月份相对谨慎。我们建议投资人在个股筛选上更为谨慎。我们仍然推荐行业中的国企和优质民企。我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求加速下行

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告房地产行业Chineseversion85225097745jameszhangtjascomhk6February2023BiTableMainInfo-WeeklyUpdateDemand-SideStimulusSeeminglya行Long-TermCommitment业双周报需求端宽松刺激将长期发力报SluggishhomebuyingdemandduringtheCNYperiodWedidnotseeanyholdingupofhomebuyingdemandfromthereturneesduringthispastCNYRatingTableInvestInfoOutperform告SectorReportperiodAccordingtothetrackingdatafromCRICduringtheweek21JanMaintained2023to27Jan2023GFAsoldinthemajor40citiesdeclinedby14YoYwhichalsoimpliedagreaterdeclineof46ifcomparedtothedataduringthe评级跑赢大市维持sameweekin2021Weattributethelacklustresalesperformanceduringthis2pastCNYperiodtotwomainreasonsOneisthatmostdevelopershaveMSMPIandHSIperformancecompressedsaleableresourcesin2023duetothelowernew-startsdatain2022-394YoYNewlaunchesfromdevelopersinJan2023weremuch恒生内地地产指数和恒生指数lowerthanpreviousyearsTheotherreasonisthatawaitandseeattitude200ofreturnfromhomebuyerscontinuedespeciallyinthelower-tiercities00Demand-sidestimulusseemstobealong-termcommitmentfromthe200governmentAlthoughthe5-yearLPRhaskeptstableat43fora400consecutivesixmonthsanumberofcitiesinmainlandChinalowered证600mortgageratesbelow40inJan2023Weexpectthatmorecitieswill告800券announcetolowerorremovethefloorofmortgageratesforfirst-timehome1000研报buyersin1Q2023Moreoversincethegovernmenthasshowedstrongdeterminationindemand-sidestimulusweexpectmoresupportivemeasures1200究究tocomeinthenearfutureintheformof1lowermortgageratesforFeb-22Apr-22Jun-22Aug-22Oct-22Dec-22Feb-23ResearchReportsecond-timehomebuyersand2lowerdownpaymentratioformortgageHSIIndexMSMPIIndex报研loanseg20SourceBloomberg告券WecontinuetorecommendqualitynamesinthesectorAlthoughawaveEquityNationalpropertysalesperformance证ofdemand-sidepolicyisexpectedtocomeouttofurthersupportmarket全国房地产销售表现sentimentwesuggestinvestorstostaycautiousinFeb2023becauseweRMBbn20000160thinkawaveofprofitwarningsmaycomeoutforH-sharelisteddevelopersin18000140120Feb2023WesuggestinvestorstostaymoreselectiveonstockpicksWestill160001400010080recommendSOEsandqualityprivatenamesinthesectorAmongthequality120006010000nameswerecommendLongfor00960HKGemdale600383SHPoly408000Development600048SHandVanke-H02202HK20T600004000Risks1Reopeningofup-frontfinancingincreasingtheindustrysleverage-20a2000-402deterioratinghomebuyingdemand0-60b春节期间购房需求仍然疲弱在今年的春节期间我们认为来自返乡置业的购房需求仍然疲房AmountSoldofCommodityHousesLHS软根据克而瑞的跟踪数据春节周年月日至日来自主要城的住l20231212740AmountSoldofResidentialHousesLHS地房成交面积同比下跌了14如果与2021年春节周的住房成交数字相比下跌幅度更大AmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSeAmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHS产达46我们认为春节置业复苏较弱的原因在于两个方面一是由于2022年新开工萎缩同SourceNationalBureauofStatisticsofChina行比跌394导致大部分地产开发商2023年可售货值减少2023年1月份的推盘量远业L低于往年二是因为购房者的观望情绪持续低线城市尤甚PropertySectore政府会长期推动需求端的宽松刺激虽然5年期的LPR已经连续6个月没有发生变化保持在43但是国内不少城市已经在2023年1月份开始将贷款利率下调至40以下我f们预计更多的城市会在今年一季度宣布降低或者取消首套房贷利率下限更重要的是考虑t到政府在需求端刺激的较强决心我们期待更多的支持政策在近期出台包括1更低的二套房贷款利率以及2更低的首付比例例如20M我们持续推荐行业中的优质企业虽然需求端宽松政策会进一步改善市场情绪但是考虑到a港股上市房企在2月份可能会宣布的一波盈利预警我们仍然建议投资人在今年2月份相对r谨慎我们建议投资人在个股筛选上更为谨慎我们仍然推荐行业中的国企和优质民企我们推荐龙湖集团00960HK金地集团600383SH保利发展600048SH和万g科企业02202HKi风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求加速下行nSeethelastpagefordisclaimerPage1of6润置地的环比跌幅保利发展售表现继续跑赢大多数民企根据克而瑞的数据2023修复信心上涨的预期对于前者我们已经看到多个城市在厚394比数据仍然录得也呈缓慢复苏趋势根据大年春节期间购房需求疲软开发商748Se表资料来源克而瑞国泰君安国际图SunacChinaSunacYuexiuPropertiesGemdaleGroupChinaJinmaoGreenlandHolGreentownChinaCDPropertiesBinjiangGroupZhuhaiHuafaPropertiesCOLIChinaMerchantsShekouCRLandCountryGardenVankePolyDevelopment开发商100200300400500600700e1110kksqmth在为月年e导致大部分地产开发商20232023低线城市尤甚我们认为购房需求的充分释放la中海地产4621万科地产等考虑到1s同比增t月华润置地日至pag我们还年年春节周商品房销售疲软央2021661e融创中国dings中国金茂国企1fo27滨江集团建发房产月主要碧桂园50金地集团r794绿城中国disclaimer越秀地产日来自主要保利发展40-citiesCNYweekpropertysalesvolume开发商2022绿地控股参考了1招商蛇口的大幅40华发股份招商蛇口月份的销售额排名第一同比增在今年的春节期间我们认为来自返乡置业的购房需求仍然疲软根据克而瑞的跟踪数据春节周WIND年国企开发商在拿地市场更为活跃我的合约销售表现优异家开发商的合约销售数据WIN下跌2022415的数据D202340我们认为春节的同比增城的住房成交面积同比下跌了房地产周成交年可售货值减少202346年春节周的2023尽管35720232023P2023华发股份数据在返乡人民币十亿元2023需要两个基本年年置业较弱的原因在于两个方面一是由于年4220231住房成交套数1月合约销售1年月2023月宣布降低房贷利率份1年月图资料来源们认为1前同比增100103105108121122125159160270278295年初月份合约销售录得同比增长的开发商大多718892份大部分年同一周21440100002000030000400005000060000因素满足家开发商的合约销售总额同比下降202310为2023如果与193Noofunitssold月份的推盘量远低于往年二是因为购房者的观望情绪Wind2894开发商的销售数据也维持疲软但我们发现Week1年国泰君安国际年国企开发商在销售排行榜上的表现将继续跑赢民营Week4202311建发房产更低的房贷利率以及套月份Week72021TablePageHeader年Week10而虽然30对于后者我们预计市场需要更长的时间来1Week13年春节周的住房成交2021月城销售数据Week16较21------2022746748385142287165193154454219Week19-同比增0048465042日至同比Week222022年春节周增长2022Week2527疲弱Week28287Week31日年新开工26822023购房者对房价稳定或为央Week34面积30越秀地产Week37城的周度销售数据了同时录得国企背景包括华Week40相比下跌幅度更量Week43357萎缩同比跌rprySectorProperty央Week46国企的销但--------------Week49PagePage125618549429535615576409317678628677353484-同比增36465环比Week522023周环2浓ofof62nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业6February2023激的较强决心我们期待更多的支持政策在近期韶关和江门我们预计更多的城市会在今年一季度宣布降低或者取消首套房贷利率下限更重要的是考虑到政府在需求端银行下通过然政府会长期Se资料来源克而瑞国泰君安国际PowerlongRealEstateChinaEvergrandeAgileCapitalBeijingCityDevelopmentKWGCapitalBeijingDevelopmentChinaSCEGroupZhongnanConstrucSinoJinkeGroupShimaoGroupPolyPropertyCIFIGroupSeazenHoldingsMideaRealEstateLongfor合计GuangzhouPropertiesRFOverseasChinesTownRonshineGroupCCREZhenroGroupDexinChinaRadianceGroupZhongliangHoldingsYangoGroupe5th对首次购房者的房贷利率年期的-eOceanGroup雅居乐la合景泰富建sAttributable搜集t业集团pag推行LPR旭辉集团金科集团德信地产媒体e阳光城保利置业正荣集团fo世茂集团需求端的宽松刺激r已经连续融信集团金辉集团新城控股资料disclaimer中骏集团中国恒大远洋集团美的置业tion中梁控股龙湖集团权益宝龙地产大约有华侨城中南置地6富力地产首开股份个月没有下调至首创城发20政策个城市在37变动在此外部分低线城市在保持在宣布2023出台包括对P首套房年431月宣布降低房贷利率例如在但是国内不少城市已经在实行灵活房贷利率1更低的二套房贷款利率以及2952192020212121242528313233364546505766514141617171920235年的政策1月宣布将取消房贷利率下限例如肇庆湛江惠州后不久多个城市在春节后下调了房贷利率虽TablePageHeader20232023年-----------------------1555760697564301711353399348392287265570399917406280133268698544753207784322-年70月份开始将贷款利率下调至2更低的首付比例例如1月31日珠海宣布其国有商业rprySectorProperty-----------------PagePage6033294103212663791236855065796973581321831973902046563265394935532940--宽松642828833刺以ofof62nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业6February2023------------风险提示更多政策支持在优质为谨慎我们仍然推荐行业中的国企和优质民企考虑到随着我们持续推荐行业中的优质企业Se资料来源媒体来源国泰君安国际表20232023202320232023202320232023202320232023202320232023日期02202HK02202e2th2022e年年年年年年年年年年年年年年近期降低房贷利率的城市las11111111111111t月月月月月月月月月月月月月月pag财年业绩季的临近我们认为港股上市房企在1重新放开前融行业杠杆上行以及3130303029212020201918181717efo日日日日日日日日日日日日日日rdisclaimer企业九江肇庆太原丽水城市珠海厦门福州天津郑州江门韶关中山惠州云浮中我们推荐龙湖集团虽然需求端宽松政策会进一步改善市场情绪我们仍然建议投资人在今年对首次置业者执行对首次置业者执行对首次置业者执行对首次置业者执行郑州部分银行对首次置业者执行暂时取消首套房贷利率下限暂时取消首套房贷利率下限中山部分银行执行暂时取消首套房贷利率下限暂时取消首套房贷利率下限执行全国标准水平对首次置业者执行暂时取消首套房贷利率下限2023对首次置业者执行现行房贷利率政策年第一季度暂P206HK00960购房需求加速下行21即将发布的稳健的月份可能会宣布一波盈利37LPRLPRLPRLPRLPR38对金地集团首次置业者执行-----的房贷利率5050404030的房贷利率二套房贷利率为个基点个基点个基点个基点的房贷利率个基点的房贷利率如果房38383839033SH600383的房贷利率382022的房贷利率下限的房贷利率下限的房贷利率下限TablePageHeader的房贷利率预警因此我们建议投资人在个股筛选上更财年业绩保利发展49价连续2针对3个月上涨房贷利率的下限将008SH600048系统重要2月份相对谨慎因为和万科企业性rprySectorProperty开发商的PagePage4ofof62nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业6February2023表资料来源Se加权平均简单平均大发地产上坤地产汇景控股领地控股大唐集团控股祥生控股集建业地产弘阳地产佳源国际控股正荣地产融信中国五矿地产绿地香港德信中国中梁控股上实城市开发招商局置地时代中国控股中骏集团控股绿景中国地产主要收入来自内地的香港上市小型开发商加权平均简单平均合景泰富集团华南城宝龙地产保利置业集团龙光集团富力地产远洋集团金地商置雅居乐集团旭辉控股集团中海外宏洋深圳控股美的置业金辉控股新城发展中国金茂合生创展集团绿城中国越秀地产建发国际集团主要收入来自内地的香港上市中型开发商加权平均简单平均碧桂园龙湖集团中国海外发展万科企业华润置地主要收入来自内地的香港上市大型开发商公司名称e3the--行HHla团股股s业估值表Bloombergtpagefor国泰君安国际disclaimer股票代码0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000002202HK22026900HK6900HK9968HK6999HK2599HK1996HK2768HK6158HK3301HK2019HK2772HK1233HK1966HK1813HK1668HK1238HK3380HK2777HK3377HK33833HK9993HK1030HK3900HK1908HK20071109HK2117HK6111HK832HK832HK563960HK960HK688230HK230HK337HK978HK535HK884HK604HK990HK817HK754HK123119HK8181HK9595HK货币HKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKD市值百万港元15759115759122218123210526206213241132411397114801167882013722769258582921933566432777738611295114681112331233130716191677170317841841209422272758287628942943426563726700675168737184739179938759135137426483818663P20206206nananana5146676732270513080917110517110818095043071246433121201028062723121121304317382973787356501921A2022303303nananananannananananananananananananana21172634433437564780786560455586881131319061215575522632006a0F市盈率2023169169nanananananananananananananannananana69231727304331365842746262584152566675141630180510154845211706aF2024113nanananananananananananananananananana62317263245303257376745653424750606613142118061015434020160958FTablePageHeader2001010401020403050603040207060907070310050610020100000100010101010001010101030202030102030403010101020121A2022nananananananananananananananananananana01010102040305030306071607070309050609020202030102060401010101F市净率2023nananananananananananananananananananana01010102030205030306061407060308050608020202020101050301010101F2024nanannanananananananannananananananana01010102030204030305061006060307050608010202020101040301010101aaFROE107548201696132132109175117115111118nananananananananananananananananananarprySectorProperty22115995809883498385659194403589786648186987FPagePageDY20516416418645746510422nananananananananananananananananananana4358657565007204162548848200767657614952513963525645ofofF62nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业6February2023See个股评级标准th供使用情况或使用会违反适用的法律或规例或会令国泰君安或其集团公司在此等管辖范围内受制于任何注册或领牌如有需要投资者务必向其各自专业人士咨询并谨慎抉择主观假定和判断而做出预见性陈述因此可能具有不确定性投资者应明白及理解投资证券及投资产品之目的及当中的风险在决定投资前君安集团的资产管理部和投资业务部可能会做出与本报告的推荐或表达的意见不一致的投资决策其集团公司有可能会与本报告涉及的公司洽谈投资银行业务或其它业务654321评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基准电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对或意图向任何属于任何管辖范围的市民或居民或身处于任何管辖范围的人士或实体发布或供其使用而此等发布公布可报告中的资料力求准确可靠国泰君安的销售员交易员和其它专业人员可能会向国泰君安的客户提供与本研究部中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略国泰本研究报告内容既不代表国泰君安证券免责声明利益披露事项网址e20la受雇于国泰君安或其集团公司或与其有联系的个人没有担任本研究报告所评论的发行人的高级人员国泰君安或其集团公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动国泰君安或其集团公司在现在或过去国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论除远大医药分析员或其有联系者分析员或其有联系者01502HKs2wwwgtjacomhk8522509t3pag跑输大市中性跑赢大市评级卖出减持中性收集买入评级国泰君安证券66香港恒生指数e香港恒生指数至至fo1818r00512HK存在投资银行业务的关系disclaimer个月个月-189118181香港并未持有并未担任号新纪元广场低座但国泰君安并不对该等数据的准确性和完整性作出任何承诺报告中可能存在的一些基于对未来政治和经济的某些传真有限公司版权所有不得翻印泸州银行8522509本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员01983HK或行业基本面不理想小于或行业基本面中性-或行业基本面良好超过相对表现或公司行业基本面良好超过相对表现或公司行小于或公司行业基本面不理想-或公司行业基本面中性-或公司行业基本面良好555香港1551227个月内至---5至155至157793有限公司楼至1555-5有与业基本面不理想P顺丰房托的发行人的市场资本值本研究报告所评论的国泰君安02191HK的推荐意见也并不构成所涉及的个别股票的买卖或交易之要约国泰君安或例如亿华通旭辉永升服务1配售代理牵头经辨人保荐人包销商或从事自营投资于该股票或以上的财务权益02402HTablePageHeader095HK01995K晋商银行雅生活服务02558HK郑州银行规定039HK03319rprySectorProperty06196HK金融街物业PagePage6外ofof62nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业6February2023