研究报告全文：公募REITS月报2022-12市场走势分化一月或有望企稳2023-01-05行业近况截至2022年12月30日中国公募REITsC-REITs24只上市标的总市值为854亿元自由流通市值385亿元12月月度总回报率含分红派息为0022022年至今总回报率089美国中国香港和新加坡REITs总回报指数12月月度涨跌幅分别为-5091034和-114评论2022年全年C-REITs市场流通市值加权总回报含分红089价格回报为-256产权REITs流通市值加权总回报为613其中价格回报为358经营权REITs流通市值加权总回报为-512其中价格回报-95512月公募REITs月度总回报率002其中产权REITs连续第三个月估值回调但幅度有所收窄月度总回报-112经营权REITs连续三个月下跌后反弹月度总回报13512月场内日均成交额环比-11剔除12月新发项目后估值方面我们测算12月末PNAV倍数为116较10月末下降001位于2022年以来的29分位数水平2022年基金管理人预测加权平均现金分派率年化为55新能源REITs报至上交所C-REITs市场即将迎来新资产类型12月首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs以及首单医药产业园上市另有首单民企仓储物流REITs获批12月30日中金湖北科投光谷产业园REIT中航京能光伏REIT中信建投国家电投新能源REIT被上交所受理后两者为新能源资产类型我们认为后续市场底层资产以及发行人多样性将有望继续提升为投资者分散配置提供机会中国香港REITs市场继续大幅反弹美国和新加坡REITs市场下跌中国香港REITs继续受香港市场风险偏好提升带动连续第二个月大幅上涨12月总回报指数上涨1034受美债利率边际上升美股交易衰退预期等因素影响美国和新加坡REITs市场有所波动分别下跌509114估值与建议我们维持覆盖标的可供分配金额预测与评级不变我们认为12月产权与经营权REITs走势分化主要受经营权REITs超跌后的配置价值提升影响往3-6个月维度我们建议关注1利率企稳与乐观经济预期下的REITs市场整体估值修复机会2具有基本面韧性和扩募推进潜力的项目估值回调后的低吸机会3优质新项目和存量扩募的一级市场参与机会风险2023年可供分派预期下调扩募落实的进度慢于预期