研究报告全文：行业房企出售物企将推升其独立性研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈房企出售物企将推升其独立性2022年12月18日旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份12月12日旭辉控股发布公告称拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份曹旭特分析师约占已发行股本总额的2326已正式邀请潜在投标人参与竞投截至2022SAC执业证书编号S1660519040001年中公司实控人为林中林峰及林伟先生持有的股份数约占其行5276业中Spectron由旭辉控股间接全资持有而旭辉控股实控人亦为林中林峰及林伟先生行业基本资料研12月15日控股股东EliteForce同意出售其持有的旭辉永升服务9000万股票家数61究股股份约占已发行股本总额的515配售价为每股485港元共筹集437行业平均市盈率TTM1384港股市场平均市盈率周亿港元出售旭辉永升服务物业公司并非弃子旭辉控股及EliteForceTTM788出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后林中林峰及林伟先生仍为公行业表现走势图报司的重要股东而第一大股东或将易主截至2022年中旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达828远30恒生物业服务及管理恒生综合指数2010超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积从业务收入来看来自于第三方0-10开发的物业管理收入占比达728目前物业企业的健康发展其中之一为降-20-30低关联地产公司的业务占比未来独立化发展的物企收益确定性仍在-40-50-60除旭辉永升服务外金科服务德信服务奥园健康及雅生活股权亦遭出售-70-80申我们认为物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机而并非其基本面发生了变化出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段但从另一角度而202237202256202275202293港2022162022126202221520223272022416202252620226152022725202281420229232022112202212122022101320221122言目前物企高确定性现金流的属性未变物企作为房企旗下的优质资产更20211217证易找到买家而出售物企股份从长远来看反而推升了物企的独立性资料来源wind申港证券研究所券数据追踪12月12日-12月16日股资金及交易追踪份沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2022年12月16日持有86558万股较上周上涨191持股市值142亿元有港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月12日限至12月16日增幅最大的是雅生活服务本周增幅1498降幅最大的是公卓越商企服务降473持股比例最高为保利物业为5954持股数量司最多为融创服务为541亿股投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大证物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背券景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独研立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务风险提示房企资金链紧张拖累物企关联方应收账款及其他应收款坏账风险究外拓增速不及预期报告敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈房企出售物企将推升其独立性311旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份312投资策略42本周行情回顾43行业动态631政策发布632公司动态74数据追踪841沪深股通资金及交易追踪842港股通资金及交易追踪85风险提示9图表目录图1旭辉永升服务集团股权架构3图2旭辉永升服务在管面积结构3图3旭辉永升服务物业管理收入结构3图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4图5各板块周涨跌幅对比5图6本周涨跌幅前五位5图7本周涨跌幅后五位5图8港股物业931744CSI近一年PETTM6图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值8表1港股通持股数量及总市值8敬请参阅最后一页免责声明211证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈房企出售物企将推升其独立性11旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份12月12日旭辉控股发布公告称拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份约占已发行股本总额的2326已正式邀请潜在投标人参与竞投截至2022年中公司实控人为林中林峰及林伟先生持有的股份数约占5276其中Spectron由旭辉控股间接全资持有而旭辉控股实控人亦为林中林峰及林伟先生12月15日控股股东EliteForce同意出售其持有的旭辉永升服务9000万股股份约占已发行股本总额的515配售价为每股485港元共筹集437亿港元出售旭辉永升服务物业公司并非弃子旭辉控股及EliteForce出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后林中林峰及林伟先生仍为公司的重要股东而第一大股东或将易主图1旭辉永升服务集团股权架构资料来源公司公告企查查申港证券研究所截至2022年中旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达828远超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积从业务收入来看来自于第三方开发的物业管理收入占比达728目前物业企业的健康发展其中之一为降低关联地产公司的业务占比未来独立化发展的物企收益确定性仍在图2旭辉永升服务在管面积结构图3旭辉永升服务物业管理收入结构旭辉集团旭辉集团第三方第三方资料来源公司公告申港证券研究所资料来源公司公告申港证券研究所注内环为2021H1数据外环为2022H1数据注内环为2021H1数据外环为2022H1数据敬请参阅最后一页免责声明311证券研究报告物业管理行业研究周报除旭辉永升服务外金科服务德信服务奥园健康及雅生活股权亦遭出售11月22日博裕要约收购金科服务截止根据公司公告自要约期2022年9月27日开始以来博裕集团于2022年9月27日及28日在市场上购买了466977万股股份约占总股本的715紧随要约截止博裕集团及一致行动人士拥有424亿股股份约占总股本的6498其中博裕集团持有226亿股股份约占总股本的3463此次要约收购完成后金科服务正式成为基本独立于其地产公司的物业公司12月2日德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议会上德信中国提出德信服务集团确实有在谈判出售但并未披露更详细的信息12月5日中国奥园集团官网发布招标文件拟出售奥园健康全部已发行股本的299此次出售奥园在招标文件中特别提出投标者必须为证券及期货条例所界定的专业投资者及由国家或政府全部或部分拥有不少于30或控制的实体即买家需为国央企此次出售亦为中国奥园在债务重组方面的动作之一若成功出售则奥园健康的大股东将出现国央企的身影12月9日雅居乐集团发布公告称拟出售雅生活部分股份旗下附属公司与管理人签订了大宗交易协议委托后者出售4860万股雅生活H股出售价格为1018港元股所得款项约495亿港元的资金交易完成后雅居乐在雅生活中的持股比例将从5086降至4744我们认为物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机而并非其基本面发生了变化出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段但从另一角度而言目前物企高确定性现金流的属性未变物企作为房企旗下的优质资产更易找到买家而出售物企股份从长远来看反而推升了物企的独立性12投资策略我们认为目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务2本周行情回顾自2022年12月12日至2022年12月16日收盘恒生物业板块下跌863恒生综合指数下跌226恒生物业板块跑输恒生综合指数636pct图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数敬请参阅最后一页免责声明411证券研究报告物业管理行业研究周报30恒生物业服务及管理恒生综合指数20100-10-20-30-40-50-60-70-802022142022292022382022442022512022662022732022882022942022413202211320221222022131202221820222272022317202232620224222022510202251920225282022615202262420227122022721202273020228172022826202291320229222022101202211620221232021121720221028202112262022101020221019202211152022112420221212资料来源wind申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第13图5各板块周涨跌幅对比420-2-4-6-8-10资料来源wind申港证券研究所AH61名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为领悦服务集团2754中奥到家1461烨星集团622兴业物联602宋都服务395股价跌幅后五名分别为时代邻里-2229荣万家-1844世茂服务-1789旭辉永升服务-1693碧桂园服务-1666图6本周涨跌幅前五位图7本周涨跌幅后五位3025020-51510-1050-15-20-25资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明511证券研究报告物业管理行业研究周报截止20221216港股物业931744CSIPETTM为161倍较前一周下跌049近一年均值为155倍周内行业估值呈现波动态势图8港股物业931744CSI近一年PETTM302520151050202213202228202237202243202259202265202272202287202293202242120226232022122202211220221212022130202221720222262022316202232520224122022430202251820225272022614202271120227202022729202281620228252022912202292120229302022109202211520211225202210182022102720221114202211232022121120211216资料来源wind申港证券研究所3行业动态31政策发布陕西省加强养老服务设施建设条例将于明年1月1日起施行陕西省十三届人大常委会第三十七次会议通过了陕西省养老服务条例将于2023年1月1日起施行支持物业和家政服务企业发挥自身优势提供老年助餐家政服务物品代购探视探访费用代缴等形式多样的养老服务条例规定县级以上人民政府应当将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新城镇老旧小区改造农村危房改造农村人居环境整治提升统筹推进加快推进与老年人日常生活密切相关的交通文化等公共服务设施无障碍改造支持已建成的多层住宅及养老服务设施加装电梯在公共活动空间增设适合老年人活动休息的设施深圳规范非居住房屋改建保租房行为深圳市住房和建设局深圳市规划和自然资源局关于印发关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知试行对既有非居住房屋改建保障性租赁住房行为进行了规范自2022年12月9日起施行有效期3年通知指出在对既有非居住房屋改建保障性租赁住房的工作中应当合理选址供需匹配市场运作政策支持市级统筹区级实施的三方面原则两部门明确十四五时期城镇化与城市发展领域科技创新重点任务科技部住房城乡建设部联合印发十四五城镇化与城市发展科技创新专项规划到2025年城镇化与城市发展领域科技创新体系更趋完善基础理论水平与创新能力显著提高为新型城镇化提供更高质量的技术解决方案有力支撑城镇低敬请参阅最后一页免责声明611证券研究报告物业管理行业研究周报碳可持续发展推动城市建设与文化旅游等相关产业发展壮大科技成果更多更好地惠及民生在城市更新建筑低碳节能韧性城市和全龄友好城市建设智能建造软硬件平台文旅资源保护利用等方面突破一批关键技术装备国家发改委出台十四五扩大内需战略实施方案加快研发智能家居等智能化产品12月15日国家发展改革委印发十四五扩大内需战略实施方案方案提出加快研发超高清视频虚拟现实可穿戴设备智能家居智能教学助手医疗机器人等智能化产品支持自动驾驶无人配送等技术应用鼓励布局建设智慧超市智慧商店智慧餐厅智慧驿站智慧书店推动汽车消费由购买管理向使用管理转变鼓励限购地区探索差异化通行管理等替代限购措施推进二手车交易登记跨省通办便利二手车交易加强停车场充电桩换电站加氢站等配套设施建设32公司动态碧桂园服务控股股东杨惠妍配售237亿股股份总代价5055亿港元12月11日碧桂园服务发布公告公司控股股东杨惠妍全资拥有的必胜有限公司已与JPMorganSecuritiesplc配售代理在12月9日签订以二级大宗交易方式的配售协议必胜有限公司出售237亿股公司股份约占公司已发行股本总额的703给若干独立投资者配售价为2133港元股共融资约5055亿港元出售后杨惠妍所持公司股份数目减少至1218亿股股份约占3612仍是公司的控股股东特发服务拟使用合计不超113亿元闲置资金进行现金管理12月12日特发服务发布公告称公司在不影响募集资金投资项目建设不影响公司正常运营及确保资金安全的情况下使用不超过33亿元含本数的暂时闲置募集资金和不超过8亿元含本数的暂时闲置自有资金进行现金管理使用期限为2023年2月22日至2024年2月21日公司金科服务于上海新设物业公司金科智慧服务集团股份有限公司以下简称金科服务新增投资企业上海金智悦物业管理有限公司以下简称金智悦物业悦物业成立于2022年12月15日注册资本500万元法人代表为罗传嵩经营范围包括物业管理停车场服务房地产经纪城市绿化管理等目前其由金科智慧服务100持股而金科服务成立于2000年7月18日注册资本5亿元法人代表为夏绍飞目前其大股东为金科地产集团股份有限公司以下简称金科股份持股5233碧桂园服务分别在成都上海成立文化传播公司均100持股12月14日碧桂园服务新增投资企业成都市通点广告文化传播有限公司新敬请参阅最后一页免责声明711证券研究报告物业管理行业研究周报增投资企业上海琉传文化传播有限公司均持股100成都通点广告成立于2022年12月14日注册资本100万元经营范围含专业设计服务汽车销售二手车经纪等琉传文化成立于2022年12月14日注册资本1000万元经营范围含文艺创作家政服务互联网销售等4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2022年12月16日持有86558万股较上周上涨191持股市值142亿元图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值3000持股总数量万股持股总市值亿元44250032000315002210001500100202218202229202239202247202269202278202285202292202212720225112022815202211820222182022228202231820223282022420202242920225202022530202261820226282022718202272720228242022913202292220221032022111202212820221119202112292022101320221022202211102022112920211217资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2022年12月12日至12月16日增幅最大的是雅生活服务本周增幅1498降幅最大的是卓越商企服务降473持股比例最高为保利物业为5954持股数量最多为融创服务为541亿股表1港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务54112-298177228942355775161792669HK中海物业48703-1541481419886249464508506098HK碧桂园服务43866683138756199641060254470873HK世茂服务42541-11172412893034301597171995HK旭辉永升服务35244333201518335234107174003319HK雅生活服务26073149818362671024226778743913HK合景悠活25236384124551982430115182869HK绿城服务2446713775313585552413726586敬请参阅最后一页免责声明811证券研究报告物业管理行业研究周报证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股9666HK金科服务9745067149314661504968146446049HK保利物业9129-25359544454875936695421755HK新城悦服务7874-461904787999825564906989HK卓越商企服务7663-473628311406804428559909HK宝龙商业6689-073104494739673852859983HK建业新生活61662794822439599944601209HK华润万象生活4725012071819385472161179928HK时代邻里2867-078291035122289043172156HK建发物业1181-019088054454118418660816HK金茂服务816-054091034416820-资料来源wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所5风险提示房企资金链紧张拖累物企关联方应收账款及其他应收款坏账风险外拓增速不及预期敬请参阅最后一页免责声明911证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1011证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1111证券研究报告