回顾：2021年开始政策密集释放，涵盖项目入库、险资入市、税收试点、扩募机制等多个环节。REITs兼具股性和债性特征，具有风险适中、税收减免等优势。
　　基本要素一览：截至11月23日，我国共有22只公募REITs产品，涵盖产业园、高速公路、仓储物流、生态环保和保障房领域。整体保持底层资产优质，关注疫情对底层项目经营影响。
　　三季报分析：仓储物流与生态环保类表现较为稳定；高速公路Q3边际修复明显；产业园类Q3表现弱于Q2。
　　二级市场表现：产权类REITs资本利得收益贡献更大，年化波动率也较高，股性较强；特许经营权类REITs，分红收益率的贡献更高，政府定价债性更强。
　　市场展望：长期看好京津冀、长江经济带等地区；关注现有REITs行业及水利、旅游、新型基础设施投资机会。