主要事件：证监会副主席李超12月8日在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。此外李超指出，进一步明确REITS税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。
　　美国REITs：商业地产和住宅类REITs占比近五成。美国REITs起源于房地产领域，后续市场规模逐渐扩大。目前美国是全球最大也是最成熟的REITs市场，包含基础设施、住宅、零售等13大类市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类合计5439亿美元，包括住宅1892亿美元、零售1567亿美元、健康中心946亿美元、写字楼714亿美元、度假酒店320亿美元，占比近五成。
　　商业不动产REITs：潜在盘活空间在7000-10500亿。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据EPRA，2021年我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，按照《REITs投资指南》中测算美国商业地产REITs化率约4.8%。假设商业不动产的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500亿元之间。长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
　　住房租赁市场REITs：潜在盘活空间在440亿元-660亿元。根据第七次全国人口普查情况看，我国流动人口为37582万人，2021年中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。假设市场化长租房的可证券化率在2%-3%之间，则其市场潜在规模在440亿元-660亿元之间。2015年起，国家陆续出台相关政策大力支持发展租赁住宅市场以保障民生，住房租赁行业因此快速发展，将有效带动增量市场。
　　投资建议：11月28日证监会提出将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。12月8日再次提出进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产。若我国基础设施公募REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，保守测算其潜在市场规模约在7440亿-11160亿将为底层资产提供丰富来源，随着政策支持力度不断加大，建议关注优质资产扩容投资机会。
　　风险提示：市场化的长租房及商业不动产等领域支持政策调整风险；市场化的长租房及商业不动产项目运营风险；市场规模预测偏差风险。