本周行情：本周（2022.11.21-11.25）恒生物管指数增幅为6.7%，其中金科服务、卓越商企服务、融创服务周涨幅前三，分别增长15.2%、13.6%和13.3%；截至11月25日YTD涨幅前二的公司为中海物业、华润万象生活，分别增长5%、3%；反弹幅度前三的公司分别为旭辉永升服务、碧桂园服务和新城悦服务，分别反弹194%、192%和137%。
　　央行拟发行保交楼贷款支持计划，利好竣工产业链的物管公司：11月21日，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。我们认为该政策旨在保交付，有望增强物业公司合约转化的确定性。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是金科服务（+1.98pct）、卓越商企服务（+0.32pct）和融创服务（+0.22pct）。
　　万物云拟实施全流通，流动性有望提升：11月22日，万物云公告公司内资股与非上市外资股拟实施全流通。截至11月22日，公众股东持有万物云约1.28亿股H股，万物云的公众持股量约为10.87%。在全流通完成后，预计公众股东持有的万物云2.18亿股H股，约占公司公众持股量的18.48%，公司股票在二级市场的流动性有望提升。
　　博裕完成对金科服务收购要约，金科服务经营独立性有望增强：11月22日，金科服务公告博裕要约截止，要约人已接获要约项下涉及合共3124.46万股要约股份的有效接纳，约占于本联合公告日期公司已发行股本的4.79%；要约完成后，博裕持股34.63%，成为金科服务第一大股东，金科服务经营独立性有望增强。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业和华润万象生活，民企物管公司碧桂园服务、新城悦服务和旭辉永升服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期