基本面回顾：1）销售：10月销售跌幅再走扩，一线城市抗跌能力稍强，不同能级城市商品房销售显著分化；同时受益放松限购政策，二手房成交修复弹性较好。2）房价：“房住不炒”定调下房价整体持续承压，房市景气低迷使得二手房房价更受挫。3）土地成交：成交量仍处于历史低位，资金压力下各类型房企拿地意愿普遍不积极，土地成交溢价率一度逼近0%。4）投资端：10月地产投资跌幅再扩大，细分项分化表明实物工作量落地较慢，进而拖累建筑工程投资跌幅走扩；保交楼资金到位情况仍然不佳，目前新开工跌幅有所收窄，竣工进一步下滑。
　　基本面走势预测：1）政策端：需求端政策刺激前期效果不佳，后期政策或更多刺激改善型需求。供给端11月融资新政频出纠偏，避免过度严格的融资条件导致部分优质房企流动性紧缺，同时保交楼有望在资金端迎来一定补充。随着房企资金压力告一段落后，未来政策重心从供给端转移到需求端。2）销售端：5大因素制约销售快速回暖，一是期房交付不确定性打压居民购房意愿；二是居民收入增速放缓影响购买能力；三是居民月供压力无法有效削减；四是房价下行带动居民投资性购房需求显著下滑；五是疫情影响人员流动，对商品房销售造成冲击，因此我们预计2023年商品房销售累计下跌3.8%，销售当月同比有望在Q2转正。3）土地端：销售通常领先拿地见底，当前销售未显著回暖，预计明年拿地意愿仍不乐观，从主力上看，央国企将维持强势，城投托底现象仍存，但托底力度或有所减弱。4）投资端：融资矛盾凸显，销售回款占比逐步提高，房企偿债压力进一步加剧，因此我们预计2023年新开工面积累计下跌0.6%，新开工面积当月同比有望于23Q3转正；预计2023年竣工面积累计增长3.7%，竣工面积当月同比有望于23Q1转正。
　　风险提示：疫情发展超预期，稳增长力度不及预期，房企资金压力超预期。