事项：
　　中国人民银行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。
　　评论：
　　相比于前期出台的需求端政策，此次央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，对行业金融收缩进行纠偏，预计行业紧缩周期暂时结束。前期政策主要集中于需求端，但在行业缩表、城市库存高企、房价存在明显压力的背景下，小幅降低购房成本的方式难以有效扭转地产困局，反而更多房企陷入了螺旋缩表的循环。此次政策方向聚焦于稳住房企负债端，1）资金压力相对较小的国央企，前期因对高负债率下拿地性价比的担忧，而被动加入去库存大军，此次去库存压力得到缓解；2）对于资金压力较大民企，存量融资的合理展期，负债久期拉长，现金流压力得以减轻。预计行业金融收缩周期暂时告以段落，库存去化压力也得到了一定缓解，供需关系恶化的负反馈得到遏制。
　　微观层面的有效融资渠道在打通，信托支持房地产合理融资成为最大亮点。政策纠偏的效果取决于落实情况，需要遵循微观主体的利益诉求。1）无论是支持开发贷，还是支持优质房企的债券发行，其资金对象主要是低风险偏好资金，过程中的主要痛点并不在于金融机构缺钱，而在于需要有优质抵押物保证资金的安全。此次银行及债券渠道继续优化，除阶段性放松两集中限制外，信用增进机构在抵押率、费率等方面预计都将有所优化，将为有优质资产的房企提供更大支撑。2）此次更大的亮点在于，对信托等资管产品支持房地产合理融资需求的鼓励。历次在周期底部，真正给房企支持的是以信托等渠道为代表的高风险偏好资金，这部分资金往往以非标准化形式寻找高风险高收益项目，托底地产周期底部。此次对信托等资管渠道的融资放松，解决了高风险偏好资金与高风险房地产资产的匹配问题，预计高风险偏好的资金将逐步进入行业，起到从缓解流动性压力到推动资产价格企稳的效果。
　　需求端政策空间进一步打开，预计房贷利率仍有进一步下降空间。政策提出“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”，为进一步降低居民购房成本及门槛打开空间。如果以房价保持稳定倒推，低租金收益率与高房贷利率的组合，实际会侵蚀居民的自有资本。换言之，过去的低租金收益率和高房贷利率的组合暗含了居民对房价上涨的预期，所以，即使在房住不炒的框架下，预计房贷利率仍有较大下行空间。
　　金融机构参与保交楼配套融资仍以市场化、法制化原则开展，但对于货值足以覆盖后期投入的项目预计将加速推进。对于货值足够的项目，主要是短期资金及利益相关主体的协调的问题。此次政策对商业银行为保交楼提供配套资金提供了明确的支持：1）商业银行可在开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目；2）项目销售回款应划入在主融资行或其他商业银行开设的项目专用账户；3）明确“后进先出”原则；4）向专项贷款支持项目发放配套融资，在贷款期限内部下调风险分类；4）对新发配套融资形成不良的，相关机构和人员已经禁止的，可予以免责。上述政策将在微观层面打消配套融资的后顾之忧，预计保交楼推进将提速。
　　对销售基本面的传导仍需时间，但可以开始关注房企融资—土地市场—商品房市场的传导过程。无论是拟合土地市场热度和住宅市场热度的关系，还是测算百城土地成交金额和商品房成交金额的季调环比，都可以发现，土地市场筑底都在商品房市场筑底之前。这不仅反映了房企加杠杆驱动经济的宏观逻辑，也反映了居民购房具有更强的羊群效应的微观逻辑。此次对地产缩表的纠偏，使得接下来对地产行业的分析可以回归至验证房企融资—土地市场—商品房市场的阶段，也是验证经过长期缩表后，地产微观传导机制是否仍有效。但与历次房企融资放松不同，本轮房企预售资金仍处于严格监管状态，预计在保交楼压力下，也难有实质松动，从而决定了商品房销售金额反转的上限。
　　关注资金压力大幅缓解的民企及混合所有制企业，以及2022年扩张的二线国央企。1）无论是存量债务展期，信用增进债的发行，还是信托渠道的放开，资金压力大幅缓解的民企及混合所有制企业最受益，预计本轮将出现明显修复，关注金地集团、新城控股等；2）2022年逆势扩张的二线国央企，预计未来将更大概率兑现拿地收益，关注中交地产等；3）头部国央企将受益于行业总体压力的减轻，关注保利集团、招商蛇口等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。