投资要点：
　　11月14日，中国银行保险监督管理委员会发布《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。具体内容位：1）“保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% ”。2）“监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%”。3）“商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务”。4）“房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等”。
　　 1）我们认为，此次保函置换预售金政策出台，有助于优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
　　 2）银行保函置换预售资金的运用，将有助于减少预售资金的沉淀。我们认为，随着后续各地配套政策的落地，加快此类资金的使用和周转，从而将为优质房企释放更多的流动性，提振市场信心，促进销售端企稳，使行业逐步恢复发展。
　　3）平衡预售资金的风险管理和使用效率之间的关系，助推优质房企成长。我们认为，“保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70% ”的规定，主要是支持短期有流动性风险的优质房企，短期将有助于这类企业在控制风险的基础上，加大预售资金使用的效率和灵活性，缓解资金压力，从中长期看有助于行业进一步优胜劣汰。
　　 4）保函置换预售金政策将有助于保交楼、减轻项目到期债务风险。我们认为，“房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等”，该规定将有助于优质房企加快实现保交楼任务，减轻企业到期债务的偿还压力。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步优化，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。