10月高频数据新房成交、百强房企销售同比降幅均扩大，需求端持续走弱。
　　核心观点
　　新房：整体新房成交同比降幅扩大，二线城市同比降幅收窄。10月38个城市成交面积环比-26.4%，同比-26.0%，同比降幅扩大15.5pct，前十月累计同比-32.6%。一、二、三线城市环比增速-27.3%、-17.3%、-21.2%，同比增速-17.5%、-17.5%、-25.6%。一线城市供应经过前两个月的集中放量，本月疲软；二线城市同比降幅收窄了9.7pct。前期高热城市增长动能减弱，如南京、武汉、青岛等；成都、厦门环比明显增长，杭州、苏州同比降幅相对较小，长三角城市具有一定韧性。10月整体市场继续筑底，市场信心仍未恢复，部分城市点状的成交复苏无法改变市场的整体走势；当前，居民购房意愿仍然低迷，观望情绪浓厚，需求端放宽政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察，市场低迷状态预计持续。
　　二手房：10月二手房成交环比持续下降，但同比仍能保持两位数增长，九成城市同比出现不同幅度的增长。10月14个重点城市二手房成交面积环比-6.5%，同比+61.2%，同比增速提升39.7个pct。一、二、三线城市环比增速-18.9%、+8.7%、-19.1%，同比增速+28.8%、+93.9%和+134.7%。除南京外，九成的城市均出现不同程度的同比上升；但仍有八成城市环比下跌。成都、厦门同环比明显回升，主要系疫情后的补涨。
　　库存与去化：整体库存、去化周期环比均下行。截止到10月末，14个城市新房库存面积1.03亿平，环比-1.5%，同比+4.0%；去化周期为13.2个月，环比-3.4%，同比+31.6%。一、二、三线城市库存面积环比-0.9%、-2.9%、-3%，同比+16.2%、-5.5%、-13.2%；去化周期分别为11.1、11.2和13.8个月，环比-7.7%、-3.5%、+8.7%，同比+33.3%、+27.7%、+11.7%。超过6成城市库存环比小幅下降，近7成城市去化周期有所减少。北京、深圳、杭州、南京和苏州等城市库存面积环比下降；上海、深圳、杭州、苏州、宁波去化周期在12个月以内。
　　开盘去化率：31个重点城市平均开盘去化率由9月的37%微幅提升至10月的38%。各城市分化格局延续：福州、北京去化率在7成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在30%以下。1）前期热点城市上海、北京、杭州、合肥等去化率回调，非热点区域推盘量显著上升，同时热点楼盘抢房现象缓解。2）前期去化低迷城市武汉、南京、常州、佛山、珠海等仍在低位（低于15%）。3）福州、无锡、东莞去化率环比明显提升，由单个热销盘结构性拉升，从克而瑞实际调研来看，客户观望情绪依旧浓厚，后期去化依旧不乐观。
　　土地市场：集中土拍下地市成交规模维持高位，但土拍热度延续低位。10月广州、南京、天津、成都、无锡等多个城市完成集中土拍。在此支撑下，百城土地市场成交规模维持正增长，同比增速也有所提升（百城土地成交建面同比增长17.2%）。但平均地价因城市成交结构变动而出现明显下调（百城土地楼面均价环比下降21.3%，同比下降15.1%）。同时，重点城市的集中土拍热度进一步降温，10月土拍溢价率再度走低，百城土地溢价率仅2.5%，创下年内新低。
　　房企：1）单月销售同比降幅小幅扩大。百强房企10月单月权益口径销售额同比-30.7%（前值-30.3%）；累计权益销售额同比-45.0%（前值：-46.3%），同比降幅仍维持在较高水平。TOP20房企中近半数房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+12.4%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）拿地金额与强度均下降。百强房企10月拿地金额同比-49.0%（前值-34.4%）；拿地强度从9月的29%下降至14%；累计拿地金额同比-57.4%（前值：-58.5%），累计拿地强度为24%。10月保利和龙湖拿地金额均超80亿元；保利、华润、中海、招蛇、滨江累计拿地金额1149、965、840、729、711亿元，拿地强度分别为32%、42%、36%、32%、60%。3）融资：今年以来发行规模同比首次转正。10月行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模557亿元，同比+16%，环比-27%，平均发行利率3.48%，同比-2.3pct，环比-0.2pct。10月招蛇、首开、万科发行规模最大，分别为73、29、25亿元。行业年内国内外债券到期规模1231亿元，23年上半年5449亿元，其中1、3、4月为偿债小高峰，分别到期1194、1041、1192亿元。
　　投资建议
　　十月需求端持续走弱，新房成交同比降幅仍在扩大，房企销售也持续承压。我们认为，虽然当前行业基本面并未出现明显反转，但供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。一方面，“第二支箭”+金融16条政策力度显著，较大程度地提振了市场信心，对受困的优质民企主体也产生了积极推动作用；另一方面，随着近期北京、杭州等地的出现限购、限贷调整，后续我们有望看到更多高能级城市需求端政策的进一步宽松和渗透。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团