事件
　　11月14日银保监办发2022104号文，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
　　点评
　　本次为全国性的保函置换预售监管资金统一规定，至此形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。
　　此前预售资金监管多以地方性政策为主。据我们的不完全统计，保函置换预售监管资金被超过17个城市运用，包括北京、成都、南京、武汉、长沙、济南、郑州、天津、珠海、长春、海口、银川、无锡、淄博、衡阳、宿州、阜阳等。
　　从额度方面，本次统一规定保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。这样可以最大程度的保证资金安全，降低银行风险，也最大程度上利用预售资金。不过倘若有已支付的工程款，该等工程款是否需要扣除，仍有更多的细节待明确。此前，各地对保函额度的规定有差异：济南、南京保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的65%和60%；武汉不得超过重点监管资金的95%；也有部分城市将房企资质与保函额度直接挂钩，例如珠海A级诚信企业保函可替代95%的预售款，而B级企业替代比例90%，C、D企业则不能使用保函。
　　从用途方面，本次规定下的置换资金用途相对灵活。预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。其中重点监管资金仅用于工程建设，按照工程建设进度设置提取节点；一般监管资金除了项目建设外，还可用于偿还开发贷等，支取手续相对简易。本次规定：保函期限与项目周期匹配，保函置换的预售监管资金优先用于工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
　　从适用范围上，房企是否能使用保函仍较为依赖房企自身的信用。规定要求银行参照开发贷款授信标准，充分评估房企信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，选择经营稳健、财务状况良好的优质房企；同时保函额度全额计入对房企及其所属集团的统一授信额度。部分城市，例如武汉、无锡、珠海对申办保函替代业务的房企一直另有信用资质方面的要求。譬如无锡规定A级诚信企业、武汉明确近2年内在预售资金方面有良好信用记录才可申办。
　　我们认为政策释放了以下两大利好：1）将银行信用注入到房地产项目当中，帮助优质房企缓解流动性压力，提升预售资金使用效率。2）此前预售资金监管政策、保函置换预售监管资金多为地方性政策，本次为全国范围内的规定，范围更广、影响更大，更有利于市场预期的改善。
　　投资建议
　　我们认为，供需两端新一轮宽松的想象空间正被打开，地产板块有望迎来修复。“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金统一规定，较大程度地提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。我们建议关注：1）稳健的龙头央企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、滨江集团、华发股份。2）边际收益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿地控股、旭辉控股集团、碧桂园。
　　风险提示
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。