投资要点
　　近期，地产供需两端政策持续落地，主要包括：
　　1）供给端：11月8日，“第二支箭”延期并扩容，支持民企发债融资，特别提到包括房地产民企；11月9日，中债增发文接收民营房企增信需求；11月10日，交易商协会受理龙湖200亿元额度；11月11日，新城控股150亿元额度；
　　11月12日，财联社报道《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及6个方面16条具体措施。
　　2）需求端：11月11日，媒体报道杭州取消认房认贷、二套首付由6成降至4成，首套、二套按揭利率分别降至4.1%、4.9%。
　　优质民企债券融资环境大幅改善。“第二支箭”相关政策保优质主体明显，无论从额度上，还是方式上，都有较大力度支持。
　　1）额度方面，2500亿虽然是民营企业总体额度，但可以预期相当部分是地产；目前已公告龙湖200亿额度、新城150亿额度、如果全部发行成功，规模较大。远超今年前两次支持额度。今年5-6月民营房企带信用保护工具发债金额共39亿、8-9月中债增信自持民企发债金额为68亿元。另外，新城控股、龙湖集团明年到期债券金额分别为107.0亿元、118.6亿元，本次如全部发行，规模可覆盖明年到期债券金额。
　　2）方式方面，提到担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券三种方式，新增直接买债方式。反担保比例方面，本次根据企业信用状况，分档确定反担保比例，预期对优质企业反担保比例将有大幅改善。
　　优质民企债券融资功能的恢复和支持至关重要，是保优质主体重要一步，有利于缓解其现金流压力，改善企业经营状况。
　　此外，媒体报道的央行16条，也对行业优质企业资金环境大幅改善，包括稳定开发贷、债券融资；开发贷信托可展期；延长房地产贷款集中度管理过渡期安排；保交楼融资支持尽职免责等。都是对行业供给端资金环境的改善，尤其是优质民企和持续受益的国企。
　　需求端资金环境也有改善。媒体报道杭州取消认房认贷，二套首付降至4成，按揭利率降至4.1%、4.9%下限；媒体报道“央行金融16条”提及“城市政策下限基础上，合理确定首付比例和按揭利率”。
　　行业供需两端资金环境都有改善。回顾今年变化，2月社融表现较差，新增居民贷款首次为负，3月16日六部门联合表态“保持贷款适度增长、防范化解风险、不扩大房地产税试点”；10月社融信贷大幅低预期，新增居民贷款又一次为负，近期资金支持政策频出。地产信用创造功能仍然重要。房住不炒大基调下，地产政策仍有空间。
　　投资建议：行业资金环境大幅改善，供给端“第二支箭”延期并扩容，支持民企债券融资；需求端核心城市资金环境也有改善。看好融资受益的优质民企，也持续看好供给侧改革受益标的。推荐新城控股、金地集团、保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、万科A、招商积余、南山控股等。
　　风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，信用风险加剧。