事项：
　　近期，多项房地产利好政策出台：
　　1.11月8日，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
　　2.11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。下一步，交易商协会将在人民银行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。
　　3.11月11日，多家银行个贷部门确认杭州楼市松绑，包括首套房认定条件调整为“认房不认贷”，二套最低首付比例为40%，房贷利率亦有下调。
　　4.11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及16条具体举措。
　　国信地产观点：1）“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪。2）杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待。3）行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融16条，堪比2014年“930新政”。4）房地产板块前期受基本面悲观情绪压制，今年9月底政策不及预期，当前可修复空间充足。5）投资建议：尽管当前的基本面并未反转，但“第二支箭”极大缓和了极度悲观的市场情绪，给市场注入希望。同时，随着类似热点城市杭州的需求端宽松政策跟进出台，后续销售端缓慢复苏可期，中长期看，地产股债已逐步渡过最艰难的时候，反弹力度可期。而央行、银保监会金融支持房地产市场16条政策真正将供需两端的想象空间充分打开，堪称真正的“930新政”，地产股修复的大机会即将到来。从个股角度，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。6）风险提示：1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：“第二支箭”落地速度和额度诚意给优质民营房企注入强心针，极大提振市场情绪
　　本次政策传递出的融资支持信号强烈，既是给优质民营房企注入了强心针，也在极大程度上提振市场情绪。“第二支箭”强调支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，11月8日交易商协会发布相关信息后，时隔两日就受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，相对以往，不仅支持措施闪电落地，支持金额也显示出足够诚意。2022年1-8月，龙湖共发行信用债65亿元（含中债增担保的15亿元中票），2021年全年共发行公司债和中票100亿元，2023年到期的信用债和海外债合计119亿元。与之相比，200亿的额度相当可观。此前，多家民营房企相继暴雷引发市场担忧，导致优质民营房企的融资也相对受阻，股债价格均受到投资者极度悲观情绪的冲击。龙湖集团作为优质民营房企的典型代表，具备足够的象征意义。监管对龙湖的大力支持，传递出对优质民营房企的充分信心，也侧面反应出地产行业的系统重要性。后续，我们预计还会受理更多的民营房企发债，行情具备持续的演绎空间。
　　杭州楼市松绑传递出需求端放松的积极信号，后续销售实质性复苏值得期待
　　杭州自2017年起实施“认房又认贷”政策，此次是在执行五年后首次松绑，给市场传递了积极的信号。今年以来，销售市场表现较差。2022年1-10月，百强房企销售额5.9万亿元，同比-45%，百城商品住宅销售面积29399万㎡，同比-35%。10月百强房企销售额单月同比-32%，百城商品住宅销售面积单月同比-18%，“金九银十”基本落空，核心原因在于收入信心减弱、房价预期下调、烂尾担忧三大因素的压制。但烂尾担忧和收入信心的问题都在边际缓和，且“房住不炒”原则所维护的刚需和套改善群体相对投资客受房价预期的影响更弱。此前需求端政策多针对首套刚需客群，如今作为热点城市的杭州针对二套改善群体推出宽松的加杠杆政策，需求端进一步放松的预期转强，改善需求释放带来的销售实质性复苏也值得期待
　　行业基本面持续承压之下，央行、银保监会出台金融16条，堪比2014年“930新政”
　　考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳健康发展是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。今年以来，土地市场充满凉意。2022年1-10月，300城住宅土地成交建面为39791万㎡，同比-39%。且10月300城住宅土地当月成交溢价率为1.10%，维持低位。近期一二线城市的土地出让也频频出现城投托底、底价拿地的情况。
　　经济需要地产，因此在行