中债增进一步加大对民企发债支持。据我们统计，2022年1-10月全国房企信用债累计发行额为4687.1亿元，同比-18.5%；其中民企发行额316.7亿元，同比-79.3%，规模仅占6.8%。10月28日，央行行长易纲要求推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作，引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为。11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。本次会议明确中债增将进一步加大对民企的发债支持。整体看，中债增扶持范围有所扩大，但结合近期个别参与增信的房企出险，我们认为对缓解民企流动性紧张的作用有限，需更多更直接的政策支持。
　　继续看好政策放松空间。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近4周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.0%，落后大盘5.38个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共120支，较上周增长106支，下跌股数为14支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为304.4万平方米，环比下降6.0%，同比下降17.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为76.6万方，环比1.4%，同比-15.0%；样本二线城市为164.8万方，环比-6.0%，同比14.8%；样本三线城市为63.0万方，环比-11.2%，同比-27.6%。从今年累计44周新房成交面积同比看，样本30城共计13019.8万方，同比下降31.5%；一线城市为2802.0万方，同比-23.5%；二线城市为7374.1万方，同比-30.2%；三线城市为2843.7万方，同比-40.6%。
　　二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计122.5万方，环比下降6.4%，同比增长54.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.4万方，环比0.4%；样本二线城市为74.3万方，环比-8.4%；样本三线城市为14.8万方，环比-10.2%。年初至今累计二手房成交面积为4826.4万方，同比变动为-11.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1292.5万方，同比-29.2%；样本二线城市为2914.9万方，同比0.9%；样本三线城市为619.1万方，同比0.9%。
　　信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（10.31-11.6）共发行房企信用债7只，环比减少12只；发行规模共计49.50亿元，环比减少147.50亿元，总偿还量187.18亿元，环比增加63.38亿元，净融资额为-137.68亿元，环比减少210.88亿元。
　　投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。