本周有三只园区基础设施类REITs产品集中上市，合计发行规模达38.75亿元，我们预计未来增量产品上市叠加存量产品扩募将推动REITs市场加速扩容。本周（2022年10月10日-10月14日）各类已上市REITs产品累计成交4.62亿份，环比（受国庆假期影响，环比区间为9.26-9.30，下同）提升54%，累计成交金额20.97亿元，环比提升25%；REITs组合整体环比下跌1.9个百分点，其中产权类REITs环比下跌3.8个百分点，经营权类REITs环比下跌0.7个百分点。
　　▍增量产品集中上市，存量产品推进扩募，市场规模有望加速提升。本周，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT三只园区基础设施类REITs相继上市，发行规模分别为15.33亿、8.24亿和15.18亿元，上市首日涨幅分别为30.0%、30.0%和27.2%。当前，处于公告审批中的REITs产品还有四只，其中两只经营权类产品项目状态已为“通过”；首批5只扩募REITs产品均已公告扩募说明书。截止10月14日，已上市C-REITs产品共计20只，总市值达730.5亿元，其中流通市值339.5亿元。我们认为中短期内，增量产品密集上市叠加存量产品陆续扩募将推动REITs市场加速扩容，该过程将伴随着REITs市场认知度的进一步提升和投资者类型的持续多元，REITs投资价值有望持续凸显。
　　▍新产品成交活跃。受三只园区基础设施REITs集中上市影响，本周已上市REITs产品累计成交4.62亿份，累计成交金额20.97亿元，环比分别提升54%和25%。区间累计换手率为11.3%，环比提升5.1个百分点。分资产类别分析，本周产权类REITs成交14.86亿元（+69%，周度环比，下同），经营权类REITs成交6.12亿元（-23%）。其中，仓储物流类REITs成交1.96亿元（-36%），园区基础设施类REITs成交11.83亿元（+163%），保租房类REITs成交1.07亿元（-14%），生态环保类REITs成交0.83亿元（-37%），能源基础设施类REITs成交1.00亿元（+5%），交通基础设施类REITs成交4.29亿元（-25%）。
　　▍价格出现调整。受市场调整及新产品集中上市影响，本周REITs组合整体环比下跌1.9个百分点，其中产权类REITs环比下跌3.8个百分点，经营权类REITs环比下跌0.7个百分点。分产品看，本周仅2只产品收盘价实现上涨，分别为建信中关村、国金中国铁建，涨幅均为0.3%。红土盐田港、红土深圳保租房、中金厦门保租房、华夏北京保租房、华安张江光大跌幅居前，分别为3.3%、3.1%、2.8%、2.3%和2.2%。
　　▍产品分派收益率分化明显。我们测算，截止2022年10月14日，20只REITs产品2022年综合预期现金分派率为5.17%，其中产权类和经营权类REITs分别为3.16%和6.95%，两者综合现金分派率差异达3.79%。各产权类REITs产品预期分派率差异为1.07%（环比提升37个BP），经营权类REITs产品预期分派率差异为5.31%（环比提升6个BP），经营权类REITs产品离散度显著高于产权类。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs可能减免租金或公路通行费并影响可分配金额。