时隔12年再启换购住房退税政策，积极支持改善需求
　　9月30日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，主要内容为：对未来15个月内出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠，时隔12年重启该政策。退税的基本原则为：新购住房金额占现住房转让金额的比例越高，则已缴个税退还比例越高，直至全部退还。过去只有“满五唯一”的人群才能享受个税减免优惠，而本次政策的最直接受益者是通过“以房换房”达到改善型需求的购房群体，体现了监管部门对改善住房需求释放的进一步支持。
　　政策覆盖高能级城市，凸显稳需求迫切性
　　我们认为此次政策特点在于：1、覆盖高能级城市。此次退税政策覆盖所有城市，尤其是以二手房成交占比较高的一线城市也在覆盖范围内。同时，在对出售自有住房的个人所得进行核定征税和核实征税的原则下，二手房交易单价高且交易占比较高的城市的改善型需求群体将直接受益；2、时隔多年再启个税优惠。“换购住房退税”曾于1999年首次提出，并于2010年取消，此次时隔12年重提该政策，其背后代表的“稳楼市”信号意义值得重视。3、明确有效期和区域性，体现加快本地改善性需求积极入市的迫切性。
　　二手房政策持续宽松，有望激活重点城市一二手房市场
　　今年以来二手房交易宽松政策有所增多，其中我们认为影响更直接的是“带押过户”、“二手房指导价宽松”。在带押过户模式下，卖家无需提前还贷解除抵押，降低了交易环节产生的摩擦成本。二手房指导价放松等于变相提高了二手房的购房杠杆，降低了二手房的交易门槛，对提升二手房交易量有不可或缺的作用。随着不同城市房地产市场发展，二手房交易已经成为了不可或缺的组成部分，我们认为随着“带押过户”、“二手房指导价宽松”、“换购住房退税”等政策多管齐下，有望带来重点城市的一二手房交易活跃度提升，从而带来预期的改善，同时，可以期待重点城市市场改善所带来的辐射效应。
　　9月政策集中出炉，关注销售改善进展
　　9月份以来政策集中出炉，包括央行下调房贷利率下行空间、居民换购住房个税退税优惠、首套公积金贷款利率下调等，体现了监管部门对于稳市场预期、稳地产需求的迫切性，后续可以关注市场改善进展。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。