核心观点：
　　利润率下滑影响整体业绩增速。20Q3单季度金科股份实现营业收入174.2亿元，同比增长1.9%，归母净利润8.2亿元，同比下降40.9%，前三季度公司累计实现营业收入477.3亿元，同比增长10.5%，归母净利润44.4亿元，同比增长11.5%，增速较20H1放缓28.1pct。受利润率下滑、费用率上升、少数股东损益占比提升影响，20Q3公司净利率、归母净利率分别为7.6%、4.7%，同比分别下降1.2pct、3.4pct。
　　销售规模稳步增长，土投能级提升力度下降。销售方面，20Q3单季度公司实现销售金额605亿元，同比增长37.2%，对应销售面积同比分别增长37.2%，均价同比基本持平。20Q1-3公司实现销售金额1473亿元，同比增长17.4%。回款方面，Q1-3同比增长19.3%，整体回款率63%，优于19年全年表现（58%）。土地投资方面，Q3公司拿地金额194亿元，同比下降2.0%。拿地力度方面，20Q3单季度金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为32%，Q1-3拿地力度为50%。
　　有息负债下降，杠杆结构改善明显。截至20Q3公司账面有息负债1028亿元，较20H1下降7%，从融资新规的参考考核指标来看，截至20Q3公司仍是两道踩线，但指标改善较为明显。杠杆结构方面，截至20Q3公司杠杆乘数为12.2x，较20H1下降0.3x，其中财务杠杆下降0.5x、经营杠杆上升0.2x，杠杆结构改善明显。
　　预测20-21年业绩对应EPS为1.33元/股、1.60元/股。预计公司20-21年归母净利润为71/85亿元，对应PE5.7x/4.8x。合理价值方面，考虑公司当前销售经营情况，我们维持公司合理估值20年9.0xPE，对应合理价值12.00元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。棚改结束对三四线城市房地产市场影响，公司地产结算进度放缓，新冠肺炎疫情对地产市场影响超预期。