产业服务利润率有所下降，一级投资返还规模基本维持稳定。
        京外业务占比全面提升，产业新城投资收敛
        18  年实现销售  1627.6  亿元，同比增长  6.9%，其中地产销售金额  1317亿元，同比增长  7.7%，销售面积  1502  万方，均价下降至  8816  元/平米，京外区域销售面积占比进一步提升至  52%，其中环郑州表现极为优异。年内公司产业新城业务投资力度有明显下降，新增存货规模为  247  亿元，同比下降  70%，投资性及经营性现金流出规模同比下降  19.7%。
        平安入股，直接融资顺畅，表外融资缩减
        中国平安  18  年成为华夏幸福第二大股东，合计拥有总股本  25.25%。平安入股提升了公司直接融资及管理能力，年内新增直接融资  310  亿元，同比增长  66%。原华润置地吴向东、俞建成为公司联席董事长及总经理。
        预计公司  19、20  年  EPS  分别为  4.93、6.03  元，维持“买入”评级
        华夏幸福的产业新城模式享有一定估值优势  11  到  16  年公司  PE  forward  平均水平为  10.91x，17  年环北京区域执行非常严格的限购政策，公司主要布局园区销售受到较大影响，平均  PE  forward  估值回落至  7.5x。19  年合理价值对应当年业绩给予  7.5x  估值，合理价格为  36.99  元/股。
        风险提示
        景气程度不断下降，限购区域销售回款不加，影响公司后续业绩。