城镇化目标设定变化，实际较2018  年有所增加。2019  重点任务在开篇新增加了一个章节，重点阐述了城镇化建设的总体要求，并给出了具体量化目标，即“推动1  亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1  个百分点以上”。2018  年重点任务的量化目标是实现进城落户1300  万人，相当于城镇化率目标为59.23%，较2017  年底增加0.71  个百分点。我们认为2019  年城镇化率的目标较2018  年有所增加。
        加大城镇化推进力度，分层放松落户制度。2019  年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先，城镇就业的农业转移人口落户方面2019年的措施按照城市常住人口数量级划分逐步取消落户限制，取消落户限制的范围进一步加大。其次，2019  年超大特大城市落户积分政策向社保缴纳年限和居住年限分数倾斜，我们认为此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度，鼓励长期工作和居住人群落户。第三，重点任务明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，而2018  年此项的措辞仅为“探索”。我们认为此措辞修改的意义在于进一步推进“租售同权”，给与租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。
        聚焦都市圈发展，分类引导城市产业布局。2019  年重点任务中关于区域发展新增加了京津冀和长三角，而不仅仅是粤港澳大湾区。对比2018  年，2019  年重点任务对不同城市提出更加细致化的定位，延续因城施策和因地制宜的调控思路。对应城市定位差异化，城市产业布局在2019  年重点任务中也出现了差异化的定位。2019  年重点任务中提出引导城市政府科学确定产业定位和城际经济合作模式，避免同质化竞争。
        灵活土地供给。此次重点任务明确提出“在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”。我们认为以上提法本质上是对“人地钱挂钩”配套政策的进一步深化，提升了都市圈内不同城市发展过程中土地供应的灵活程度，有利于潜力城市获得更好的土地供应指标、灵活调配商品房供应。
        健全城市投融资机制，对社会资本更加开放，支持住房租赁证券化。此次重点任务提出在以“稳”为主、平衡好风险和稳增长的关系下，允许商业贷款和保险资金等长短期资金支持城镇发展“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”，对社会资本参与都市圈建设采取了较为开放的姿态。此外，文件增加了对特色小镇和住房租赁证券化的融资支持。
        投资建议。我们认为2019  年重点任务在城镇化发展上主要强调了“高质量”和因地制宜的调控及发展策略，实施措施方面体现了合作共赢的思路。我们认为未来城市发展将更加分化，优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019  年的城镇化发展趋势下在销售、土地和资金资源方面更具竞争优势。相关标的包括A  股：万科A、保利地产、新城控股、中南建设、华夏幸福；港股：中国恒大、融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、融信中国、禹洲地产。
        风险提示。城镇化推进过程存在较多不确定性因素，包括人口流动、购买力等。