随着城市开发到一定程度，土地资源越来越稀缺，新房供应受土地影响体量难免受到制约。与此同时存量房市场体量不断增加。伴随城市发展过程中经济水平的提升、人均消费能力的提高、人口流入、房屋自有率的提升，存量房交易市场将会逐渐活络。以中国香港和美国为例，2014-2018年二手房住宅成交套数分别是新房成交套数的3  倍和4  倍。
        我国一线城市和部分二线城市已经进入存量市场。我国一线城市已经步入存量市场，2018  年北京存量房成交套数比新房成交套数高出3.35  倍、上海1.3  倍、广州1.12  倍、深圳2.2  倍。八个二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、厦门）2010  年至2018  年二手房成交套数与新房成交套数比值呈现上升趋势，其中南京、苏州和厦门的二手房成交套数已经超过新房成交套数。
        二手房市场短期波动大，市场回暖弹性强。二手房房价本质上受城市长期人口净流入影响，人口净流入多，需求多，交易活跃度高，二手房价抬升。但同时，二手房市场也受到新房市场政策的联动影响，承接新房限购的溢出需求。此外，二手房市场交易相对灵活，对买房者来说选择范围较广，可以满足小户型需求。其本身C2C  的特点使得二手房市场波动性较新房市场更大。在市场出现回暖的环境下，其交易量提升的弹性较新房市场更强。
        存量市场大势所趋，价值体量具备成长空间。广义上来看，存量房市场中包含二手房经纪业务、住房租赁和物业。房地产经纪公司在存量市场中可以经营的业务包括新房代销、二手房经纪业务、长租公寓以及衍生增值服务（例如金融业务）。由于房地产中介在交易环节和客户的交集并非是重复多次的。房地产中介在服务租赁客户的同时可以挖掘购房需求并撮合交易，在寻找潜在一手房和二手房的同时可以挖掘租赁需求。由于业务的联动性较强，房地产经纪公司通常同时做交易和租赁业务。我们对二手房交易和租赁市场进行了大致估算：
        二手房交易规模：2018  年十个一二线城市的二手房市场交易规模约为2.6  万亿元。借鉴发达国家存量市场指标，我们预计十个一二线城市二手房交易市场五年规模可能达到5.3  万亿元，增长翻倍。对标发达国家，我们预计全国二手房交易规模长期可达10.75  万亿元。
        租赁市场规模：我们估算全国流动人口和非流动人口（毕业学生为主）产生的租赁需求所对应的租赁收入规模约为1.5  万亿元。
        总体来说，我们认为房地产行业未来走向存量市场是规律使然，我国目前存量市场处于初步阶段，未来成长空间广阔。
        风险提示：二手房交易行业短期交易量波动较大。