行业在过去几年沿着强者恒强的格局发展，龙头企业占据了明显的融资优势和拿地优势。中小型地产企业在融资方面的弱势地位，压低了正常经营过程中中小地产企业所能获得的毛利率水平。于是，中型地产公司更致力于做大销售规模，因为销售规模的壮大可能起到降低融资成本的作用。可是，当资金成本和拿地能力都不占优势时，继续做大规模的主要出路，就是加高杠杆——这反过来进一步增添了中型地产企业的资产负债表压力和盈利压力。除非遇到房价普涨的局面，否则中型地产公司的发展举步维艰。2018年下半年房价上涨速度明显回落，高杠杆策略更显笨拙。
        ▍2019年的情况变化。一方面，信用利差的收窄，中型企业发行债券的市场受欢迎程度明显增加。另一方面，信托等行业的新监管政策，可能进一步降低对信托资产端的回报率要求，使得更依赖于非银行渠道融资的中型地产企业财务负担减轻。
        ▍我们认为，中型地产公司迎来了阶段性的发展机遇。一方面，此前资本市场主要的担心，即资产负债表的压力，融资成本上升的问题，都得到了阶段性缓解；另一方面，由于杠杆率较高，财务负担较重，资金成本的下降甚至可能带动公司盈利能力的小幅上升。整体上，中型地产公司和大型地产龙头相比，融资成本可能下降更多（因为原本的融资成本太高），财务成本改善带来的业务边际提升可能更大（因为原来的杠杆率可能更高，且资金成本下降更多）。当然，我们认为这种机遇也是阶段性的。这主要是因为，如果房价不发生上涨，中型地产公司仍然缺乏可持续发展的拿地机会。目前看来，除了一线城市和环北京的极个别区域，房价上涨的可能性很低，低线城市房价仍然面临下降的压力。
        ▍地产板块估值具备吸引力，且存在催化剂，地产产业链看法亦不悲观。市场担心2月销售月报较弱，3月传统上是政策较为频繁的窗口，都可能导致投资者冷落地产板块。但是，目前热点城市二手市场成交回暖较为明显，3月份新房的推盘规模明显上升。政策主基调仍然是信贷支持自住需求，地方因城施策。同时，我们认为中型地产公司资金链问题的缓解，也有利于正向推动行业的开发进度，减少房地产企业拖欠上下游企业资金的问题。因而，我们相信融资成本的改善，同样对地产上下游有一定推动。
        ▍风险提示：房地产企业盈利能力下降的风险。三四线城市市场迅速降温的风险。
        ▍继续看好龙头公司，但建议不忽视中型地产公司基本面边际改善：我们推荐招商蛇口、万科A等行业龙头公司，因为这些公司的核心竞争力在业内突出，且估值具备吸引力。但是，我们也开始看好一些中等规模，杠杆率较高，存量资金成本较高的公司，因为这类公司的边际改善空间更大。在后一类公司的选择上，我们建议投资者选择杠杆率较高，成交均价较高的公司——杠杆率较高意味着公司对融资成本下降更加敏感，而成交均价较高则意味着公司项目布局一二线更多，未来销售确定性更强。针对中型地产公司，我们看好华夏幸福，中南建设，新城控股，也建议关注阳光城，蓝光发展，首开股份，荣盛发展，华发股份，金融街,金科股份等。