我们认为不论是大盘还是房地产板块，分化是今年后面的主题，在此背景下，板块行情大概率走第二路径，超额收益或更明显，但仍需维持苛刻选股逻辑，一二线龙头配置上上半年均衡，下半年回归头部房企。
        1.  大盘春季行情之后，未来房地产板块路径如何？从目前情况看，市场的演变有两个路径或逻辑，而据此之下房地产板块也有两个路径。
        第一个路径：是大盘继续上涨，我们认为动力在于无风险利率的继续改善叠加对企业盈利（经济）企稳甚至回升的预期兑现，这隐含的逻辑是房地产对上下游的拉动见效较快，意味着新开工、实际建安等同比增速的企稳。为什么经济企稳有这样的隐含逻辑？因为在当前经济增速6%+的背景下，单靠新经济是不足以稳住经济的，同时基建投资产业链太短属于对冲作用，如果认为经济要企稳而房地产起不来，这样以矛盾形式出现的逻辑通常难以持续。
        在这个逻辑之下，板块或将轮动到房地产。一方面，“房地产的企稳”会加强房地产板块估值的进一步修复；另外一方面，从春节前具备明显超额收益到春节后超额收益变差，反过来说也具备了轮动的估值基础。但是，这种演变的结论是房地产板块机会或难持久，轮动修复超额收益后，就难以打败指数了，因为经济企稳的同义词是“房地产上下游的机会”取而代之早周期的房地产。
        另外一个路径：春季行情结束，指数短期见顶后开始结构性行情，而且这个结构会“很结构”。这一逻辑的背后是无风险利率继续改善的背景下，企业盈利（经济）企稳的预期难以快速兑现。市场仍然处于流动性改善叠加经济的回落区间，这种路径对房地产这一早周期板块的意义不言而喻，将重回明显超额收益。《10Y国债定方向》这个是我们去年以来的主逻辑口号，其实也是这一波大盘估值修复的背景逻辑，只是房地产板块的修复更早—开始于去年8月份。
        前面这2个路径的结论看上去很“无敌”，“无论哪种情况房地产都要涨？”是大家的疑问。但其实这两个路径有较大不同，第一种路径是板块轮动出机会，结构上二线龙头和弹性标的的修复空间更大，但拉长看板块超额收益或不明显；而第二个路径下板块超额收益或比较明显，但仍然需要维持苛刻的选股逻辑，一二线龙头配置偏均衡。
        2.  那么哪一个逻辑（路径）可能更强呢？分化是今年的主题，决定第二路径概率更高
        第一个分化：去年三四线贡献了7成以上的新开工，今年这一主力变量随着三四线销量转弱已开始扭转，三四线是今年拖累全局新开工包括建安投资的主要力量，而前面的研究我们也指出竣工向上拐点或已出现（二三线城市贡献），结构上看房地产的上游与下游分化将加大
        第二个分化：因城施策政策的推动势必使得不同区域的分化加大，在不同于以往“一刀切”改善的背景下，资金慢慢溢出到房地产行业的结果就是强者恒强，偏弱者喝汤，地方政府也会更“审慎”。
        第三个分化：整个市场也是一个分化的机会，去杠杆好不容易筛选出来的“剩者”将为王。
        在三个分化之下，我们认为第二路径概率更高，这个无敌的逻辑或终将成就房地产板块的超额收益。另外，房地产上下游的分化带来的机会也不言而喻。
        3.  维持房地产板块“多”观点，均衡配置一线和二线龙头，一季度的超预期信贷短期增加了二线龙头的弹性，调仓背景下部分优质弹性标具备配置窗口；布局一二线和重点三线的标的仍是今年的倾斜方向；维持苛刻选股三原则：
        第一类：用“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司；
        第二类：解决了未来三五年行业融资受限的公司，如险资入股的标的；
        第三类：高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购；
        首推第一类高周转公司【万科A】,  【保利地产】，同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】，未来存在边际改善；看好资源型公司估值修复，如价格较限制性股票解锁条件倒挂严重、估值低估的【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】及部分优质弹性标的（部分因限制名单调出）。
     &nb