同时，2019  年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准及相关操作净释放约8000  亿元长期增量资金。
        意义重大，有利对冲行业压力。我们认为2019  年市场整体流动性环境较2018年应该有所改善。
        1）提前防范销售下行失速。从销售端看，2018  年4  季度开始房地产行业进入调整周期。考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入2019  年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。
        2）稳定潜在资金需求。我们预计房企2019  年债券到期偿还总量、回售行权总量分别是2861  亿元和4227  亿元。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，预计2019  年地产债年内预计到期需还款金额为约4551  亿元。从到期和回售的季度分布看，2019  年1Q  属于2019  年潜在还款总量次高点。我们认为本次降准一定程度可以保持市场整体流动性，防止还本压力过大或者借新还旧过程中利息成本继续上行。
        降准后地产股表现回顾。过去累计发生16  次降准行为中：
        1）股价表现：降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。
        2）概率特征：各降准时点发生后六个月左右，A  股地产指数53%的概率取得绝对收益和80%的概率取得相对收益。
        继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低。
        1）当期销售压力依旧存在。19  年1Q  销售压力依旧存在。考虑到2018  年1Q行业存在较强涨价预期，且2018  年4Q  属开发商的推盘高峰期，因此我们认为2019  年1Q  房地产销售将受到价格预期下行、高基数和推盘量下行三重影响，从而承受较大压力。
        2）关注民企融资成本下行能力。我们认为2019  年年初降准有利改善整体流动性环境。民营房企边际改善空间较国有房企更大。各家企业2019  年能否更大程度降低融资成本，是其对应获取超额收益高低的决定因素。
        风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。