▍行业基本面继续转淡。2018年，行业龙头销售额累计同比增长29.9%。12月单月，龙头公司销售增长18.7%，与11月增速持平，继续保持较低水平。企业销售增速放缓的主要原因是行业基本面下行，且趋势尚未结束，企业拿地信心不足。
        ▍基本面影响地产政策方向。房地产行业深受政策影响，而复杂多变。我们认为房地产市场基本面影响政策方向，原因有三：1）土地出让金规模庞大；2）房地产行业上下产业链众多；3）不动产是家庭财富核心承载。
        ▍房地产政策开始出现边际变化。产业政策：因城施策、分类指导思想下，部分房价下跌风险大于上涨风险城市，政策可能适度托底合理房地产需求。但政策核心当属信贷政策，目前按揭利率已经见顶，我们认为2019年年内，部分居民首套置业首付比例也存在下降空间。
        ▍风险提示：房地产政策变化超预期风险；基本面下行过快，销售失速风险。
        ▍投资策略：我们认为，当前市场相对于板块的盈利预测，面临结构性下调的可能性。在基本面转坏，而政策偏积极的阶段，这种下调是正常的。我们给予市场盈利预测一致预期以15%的折扣，则2019年7家代表性公司的PE水平仍只有6.2倍，低于2010年以来93.5%的时间。我们看好地产板块，推荐招商蛇口，万科A，华夏幸福，金地集团，中南建设，龙湖集团，中国金茂，新城控股等。