2015年到2017年，京沪深甲级写字楼市场明显放量，3年新增供应规模相当于2012-2014年的  2.4倍。我们预计，2018到2020年，京沪深甲级写字楼市场供给仍然十分可观。2016-2018年三个核心城市供给商服用地规划建筑面积较之2013-2015年下降近20%，但仍十分可观。
        ▍上海短期供给冲击较大，深圳中长期供给压力较大，北京和广州市场健康。2008年到2018年人均新增商服用地建筑面积，上海明显高于其他城市，深圳则高于北京位居第二。这似乎也印证了在空置率方面，为何上海和深圳的甲级写字楼明显高于北京和广州。不过，深圳在过去三年商服用地的出让并未减速。根据戴德梁行估算，深圳2018到2020年预计新增甲级写字楼供给高达521万平米，是2017年新增供给的6倍多，且几乎全部位于核心商圈。相比之下，上海2018到2020年新增甲级写字楼供给相当于2017年的2.7倍，且大多数并非位于核心商圈。到2020年，预测深圳的人均存量甲级写字楼面积可能超过其他一线城市。
        ▍京沪写字楼大宗交易市场活跃，侧面证明长线资金对于市场长期需求有信心。写字楼大宗交易如果活跃，就说明长线资金对市场需求具备很强信心（写字楼的流动性很弱，大宗投资的变现周期很长）。2018年上海大宗投资市场交易金额超过1,050亿元，连续3年突破千亿交易规模。2018年，北京大宗交易市场总交易额超560亿人民币，创历史新高。长线资金普遍认为，京沪两地不存在甲级写字楼办公空间长期需求不足的问题。
        ▍理性看待写字楼空置率提升，对中国经济保持乐观。综合来看，我们认为上海等城市写字楼空置率的提升，主要是因为供给阶段性上升，并非经济增长乏力，办公需求下降。从更广阔的视野来看，增加甲级写字楼的供给也不是坏事，这有利于控制办公成本过快上升，维持上海、北京、深圳等城市较其他亚太区域国际性都市的相对竞争力。
        ▍风险提示：如经济持续下行，会冲击甲级写字楼租金水平。