新房销售去化速度进一步下降。18  个城市二手房价格继续环比下跌。虽然限价一定程度上掩盖了市场窘迫的状况，但未来几个月各地楼市的确面临量价齐跌的压力，其中以低线城市为甚。
        土地市场预期面临急速调整，而开发投资增速有望维持基本稳定。拿地开支是开发企业最弹性的支出，当前企业预期转为悲观，预计未来购地支出可能大幅下滑。2012  年的历史经验表明，土地市场快速下行可能伴随产业和信贷环境托底刚需。另外，预计企业新开工意愿维持高位，房地产市场可销售资源将长期保持充足。
        政策进入空档期，按揭利率有望见顶回落。我们认为，限购、限贷、限价、限售等政策，到四季度之后进入了空档期，变动不再频繁。同时，按揭定价已较之基准存在较大幅度上浮，我们相信按揭利率顶部已经到来。即使不考虑2019  年存在降息可能，未来银行对于个贷的投放也可能趋于积极。政策有望和下行的基本面在2019  年二季度后形成有效对冲，在中长期实现行业平稳健康发展。
        企业融资利率稳定。除了境外市场，近期企业的债券融资成本保持相对稳定。我们判断，未来信用利差可能略有下行。当然，个别企业的流动性压力会和整体的流动性宽松并存，地产行业融资成本也不会出现特别明显的下行。
        风险因素：房价继续调整的风险；个别企业的资金链风险；不少中小房地产企业2019  年业绩不达预期的风险。
        看好地产板块投资机会。建议投资者紧密留意政策的边际变化，在重要的产业调控空档期积极布局蓝筹地产股，享受资金成本  (尤其是个贷资金成本)  对预期的推动力量。维持地产板块  “强于大市”  评级，推荐招商蛇口，万科A，金地集团，中南建设，华夏幸福，新城控股，华侨城，龙湖集团  (960  HK)，中国金茂  (817  HK)  等公司。