物业步入成熟期，租金回升：公司目前的入市物业均已运营成熟，写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%，公寓物业出租率大幅下滑，这主要因为公司对公寓进行装修改造，从4 月起停止营业。租金水平角度，一季度四项物业平均租金均在去年年底基础上有所提升。由于报告期内三期B 写字楼物业仍受免租期影响，预计全年平均租金有望继续上行。虽因公寓进入改造期，短期租金收入会收缩6%，但18 年公司也将迎来外延式扩张：国贸中心东楼改造项目已经基本建成，目前已经进入工程收尾阶段，公司也力争其尽早投入，预计今年入市将是大概率事件。随着国贸三期B 项目的入市也将提升整体片区的运营效率以及品质标准，为未来稳定的现金流打下坚实基础。
    负债率较去年基本持平，纯收租时代即将来临：资产负债率以及有息负债率分别在50%以及30%以下。随着三期B 的入市，公司在建工程急速缩量。公司负债结构稳健，融资成本极低，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性，也是目前A 股市场的稀缺标的。
    盈利预测与投资评级
    预计公司18-19 年EPS 分别为0.70、0.79 元，给予“增持”评级。
    第一，业绩如期反弹
    报告期公司营业收入同比增长29.1%，收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献：国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市，报告期内则已全面运营，目前写字楼基本满租，商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准；业绩同样增长27%，去年因房产税计缴政策调整而产生增收不增利现象，今年营业税金及附加项的基数效应消失，此外，随着国贸三期B阶段项目逐步成熟，期间费用率也开始下滑，报告期内业绩如期反弹。
    对于全年业绩公司已明确目标：预计2018年实现营业收入32.3亿元，利润总额9.3亿元，这意味着同比增速分别达16.8%以及9.5%，一季度完成率分别为24%以及29%，预计全年业绩有超预期的空间。
    第二，物业步入成熟期，租金回升
    公司目前的入市物业均已运营成熟，写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%，较17年年底分别提升1.6以及5.1个百分点，其中三期B对应物业的出租率分别达96.7%和82.1%，分别提升4.8以及7.7个百分点。公寓物业出租率大幅下滑，这主要因为公司对公寓进行装修改造，从4月起停止营业。
    租金水平角度，一季度四项物业平均租金均在去年年底基础上有所提升，写字楼、商场、公寓以及酒店平均租金分别上涨4.6%、3.7%、1.2%和19.6%。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响，预计全年平均租金有望继续上行。
    虽因公寓进入改造期，短期租金收入会收缩6%，但18年公司也将迎来外延式扩张：国贸中心东楼改造项目已经基本建成，目前已经进入工程收尾阶段，公司也力争其尽早投入，预计今年入市将是大概率事件。随着国贸三期B项目的入市也将提升整体片区的运营效率以及品质标准，为未来稳定的现金流打下坚实基础。虽然两年内CBD片区还有以中国尊为代表的大体量竞品入市，对后续租金上涨空间形成一定的压力，但是在北京老城改造的进程中，CBD无疑将打造为标杆商务圈，需求也会往CBD片区汇集，未来供需走向均衡。
    第三，负债率较去年基本持平，纯收租时代即将来临
    负债率较去年基本持平，维持在低位：资产负债率以及有息负债率分别在50%以及30%以下。随着三期B的入市，公司在建工程急速缩量：目前在建工程有三项，1、国贸中心东楼改造项目（总投资3.9亿，目前工程累计投入3.8亿，即公司整体项目投入基本结束）；2、国贸写字楼2座区域改造工程（总投资预算约为0.8亿），；3、国贸公寓改造工程（总投资约6.1 亿），预计三项目18年资金需求分别约为0.5、0.3、2.1亿，全年所需建设资金约为5.1亿。公司负债结构稳健，融资成本极低，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，这都意味着公司具备鲜明的"现金牛"属性，也是目前A股市场的稀缺标的。
    第四，盈利预测和投资评级
    公司作为存量持有物业的标杆型房企，完备的业态结构、数十年的经验积淀构筑运营优势，独享北京区域核心优质资产是其内涵式发展的基础，17-18年再次进入外延式扩张期，而资本性支出正在收缩，公司具备鲜明的现金牛属性。我们以DCF法对公司进行绝对估值，约352亿，较目前股价折价62%。我们预计18-19年EPS0.70、0.79元，维持"增持"评级。
    风险提示：房地产行业受调控因素影响持续下降