评论：
    价值低估，增持彰显信心
    天虹股份以购物中心、百货、sp@ce超市、便利店、虹领巾多业态、全渠道、双线融合发展。公司坚持轻资产发展，历年经营活动现金流良好，资本开支可控，货币资金持续累积。截至2017Q3，公司账面现金32.7亿元、短期理财约25.0亿元，合计现金及等价物约57.7亿元；有息负债为0，即净现金57.7亿元。以2017/12/28市值117亿元核算，剔除净现金后，对应2017/18年PE分别为8.8x/6.7x。
    公司现有门店自有物业8处，合计建筑面积35.5万平米，重估值87.6亿元；另建设已近尾声，2018H1有望由在建工程转入固定资产的苏州相城天虹、南昌九洲天虹购物中心部分建筑面积分别为11.5万/11.8万平米；自有物业总计约58.8万平米。
    综合考虑物业重估值与净现金，则测算天虹股份RNAV=87.6+57.7=145.3亿元，对应目标价18.2元，RNAV/市值=1.24x。
    本次市场化增持计划，董事长高书林、总经理张旭华、职工监事陈瑀等董监高共10人拟认购766万元，约占总金额的6.47%，其他员工（不超过232人）拟认购1.1亿元，占比93.53%。资产管理计划将在股东大会审议通过增持计划后6个月内以二级市场购买（包括不限于竞价交易、大宗交易、协议转让）等方式完成股票建仓。
    门店梯队完善，业绩增长确定性高
    截至2017年3季度末，公司已覆盖广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8省/市的21个城市；经营综合百货66家（含2家天虹特许经营门店），营业面积约193万平方米；经营购物中心7家，营业面积约50万平方米；经营便利店164家。
    公司年均开店5~8家（个别年份除外，2012年10家，2015年2家），近年来所开门店主要为大型购物中心。公司门店梯队完善，店龄结构优化：1. 3年期以下门店家数占比17.8%，面积占比22.7%；5年期以下门店家数占比31.5%，面积占比43.4%。2. 约7家门店（北京国展天虹、东莞君尚、深圳沙井天虹等）有望于2018年扭亏。
    2016年，公司对百货门店进行了购物中心化改造，约20%面积由联营模式改为出租模式，对应营业收入由全额法转为租金收入计账。在口径不可比的情况下，2017Q1-3，公司可比店营业收入同比-1.8%；同期，可比店利润总额同比+13.0%。2018年起，不可比因素将消除，公司可比店收入增速有望转正，可比店利润总额增速有望保持双位数。
    超市业务禀赋突出且独立发展，或携手互联网龙头加速新零售实践
    公司超市收入占比超30%，供应链（快消品/直采/自有品牌等）、物流、网点、会员等禀赋突出。2017年中，公司确立了发展独立连锁超市的战略。截至2017/12/28，公司已对6家原超市进行Sp@ce升级改造；首店独立Sp@ce超市已开业，拟3年展店超100家。
    公司业态完善，主力区域华南（以深圳为大本营）、华东（江苏、浙江、福建等）、华北（北京）、西南（四川）居民购买力强，以自有供应链、物流、网点、会员等资源嫁接互联网能力前景广阔。公司新零售实践走在行业前列，未来不排除携手互联网龙头加速新零售实践。
    风险因素：
    主力区域竞争加剧；展店速度不达预期。
    投资建议：
    公司门店结构优化，业绩增长稳健；市场化增持彰显信心，助力价值修复；公司为实体商业践行新零售先锋，不排除携手互联网龙头加速新零售进程的可能。维持2017-19年公司零售主业营业收入预测为171.1亿/183.9亿/192.8亿元，其中地产结算收入为4.1亿/8.1亿/2.3亿元；维持归属净利润预测为6.5亿/8.5亿/8.7亿元，其中商业主营贡献利润为6.0/7.2/8.6亿元，公司2017-19年EPS为0.82/1.06/1.09元。维持目标价18.0元，及"买入"评级。