高服务品质的物业可以取得业主的信任，而业主的信任是未来物业管理公司成长壮大的基石。随着消费升级的推进，万科物业为代表的品质物业服务提供商料将在存量物业权的竞标中取得极大优势，也将在增值服务的培育方面占据先机。和上市公司绿城服务相比，万科物业规模更大，业务布局更均衡，母公司背景更强，在第三方的服务品质榜单中也位居第一。我们参考绿城服务的市值，给予公司持有的万科物业63%的股权以153.7 亿元的估值。
    内外兼修，发力物流地产。公司在比较短的时间内基本完成了物流地产全国网络初步布局，目前已累计获得可租赁物业建筑面积256 万平米，开始基金化运作，且拟参与普洛斯的私有化。高标准的物流设施尽管供不应求，但由于优质物流用地出让不足，任何企业想要撼动普洛斯的优势地位十分困难。因此，公司一面积极发展，一面拟参与普洛斯私有化，有望成为中国物流地产行业的重要领军企业。我们对标上市公司中国物流资产，给予公司物流地产业务板块（不计板块负债）以133.8 亿元的估值。
    政策春风迅速推动长租公寓业务发展。租售并举，住房租赁供给的机构化趋势明确。目前公司“泊寓”已经在24 个城市累计开业2.4 万间。我们参考红璞公寓模拟市值，给予公司长租公寓业务47.6 亿元估值。
    重估资产和金融平台——万科商业地产价值。我们估算万科商办物业（含在建，自用）重估市场价值为285.6 亿元。参考光大嘉宝估值，我们估计公司不动产金融服务基金化平台价值为39.2 亿元（不含物业本身) 。
    政策扶持，前景广阔的冰雪业务。相对于发达国家来说，我国的人均滑雪场数量、滑雪人口渗透率都较低，总体滑雪人口渗透率仅超1%。而且，滑雪是一种具备强社交属性、合家欢属性的运动，其发展前景十分广阔。我国的自然地理条件允许大量兴建滑雪场，冬奥会的举行伴随着重大的政策利好。截至2016-2017 雪季，万科冰雪事业部运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。参考Vali Resorts的市值，我们给予发展前景广阔的万科冰雪业务48.8 亿元的估值。
    风险提示：按揭贷款利率缓慢上行，导致公司销售不达预期的风险。
    盈利预测、估值及投资评级。事业合伙人机制推动新业务发展，公司动态远景好于静态估值。我们汇总公司各项业务价值，得到公司合理价值为3865亿元，其中房地产开发业务占81.7%，其他业务占18.3%。我们认为，公司凭借事业合伙人机制的管理优势，其新业务的长期增长前景甚至超越静态的估值水平。我们维持对公司2017/2018/2019 年2.45/3.19/3.88 元/股的盈利预测，NAV35.74 元，上调目标价到35.01 元/股（即3865 亿元），维持公司“买入”的投资评级。