公司16年收入/营业利润/归属母公司净利分别为2405/390/210亿元，同比分别增长23%/18%/16%，每股收益1.90元，基本符合预期；拟派现0.79元/股，分红率42%（15年为44%），税前股息率3.7%。
    2）延续快周转特色，16年积极拿地且地价上涨较明显。公司截至16年底全口径未竣工计容1.07亿平米，主要分布于全国65个城市，平均权益比例下降至68%；其中，在建面积0.54亿平米、拟建面积0.53亿平米；预计全口径未售计容0.7+亿平米量级，以16年全口径销量0.28亿平米静态测算，公司储备可供销售2.5年左右，延续快周转特色。公司16年新增项目计容0.32亿平米、“拿地/销量”为114%（+8PCT），“土地款/销售额”为57%（+15PCT），在快速去化的同时保持积极的拿地节奏，且合作拿地力度明显加大，新增项目平均权益比例仅60%；新增项目楼面价为0.65万/平米（+33%），当年“地价/售价”上升11PCT至近50%，既有地价上涨的客观原因，也有向一二线城市集中（一二线占比达88%）的主观原因。
    3）16年为销售大年，且新开工补库存力度较大，但17年新开工计划较谨慎。公司16年全口径销量和销售额分别为0.28亿平米和3648亿元，同比分别增长34%和40%，以全口径销售额测算，市占率提升0.1PCT至3.1%，创历史新高；16年实际新开工3137万平米/+47%，较年初计划+43%，新开工补库存力度较大；但公司17年新开工计划较谨慎，预计新开工2924万平米，较16年实际值-7%。
    4）费用率提升致净利率略降，但财务结构仍较稳健。公司16年可结转资源充裕，且施工进度加快（竣工2237万平米/+29%），拉动结算面积+20%至2053万平米；毛利率略增至29.4%，但费用率提升较快，导致净利率下降1.5PCT。
    公司财务结构仍较稳健，16年底净负债率仅26%，在行业内处于极低水平；有息负债中即期占比仅34%；现金对即期有息负债的保障倍数高达200%。
    5）新业务快速布局，物管、物流、商业已取得显著进展。公司积极转型"城市配套服务商"，其中，物业服务已极具规模，16年收入43亿元/+43%；通过联合收购"印力"，打造商业运营平台，并筹划整合存量商业资产包；物流地产已布局18个项目，总建筑面积约147万平米；滑雪板块一部剧万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个项目；长租业务已推出统一品牌"泊寓"；养老模式也在深入探索。
    6）深铁已成表决权比例最高的股东，公司"轨道+物业"模式有望更进一步。近日恒大与深铁签署战略合作框架协议，将所属股份表决权委托给深铁（期限1年）；深铁此前已以22元/股的价格受让华润所持的15.31%股份，加上此次恒大委托的14.07%的表决权，深铁合计已持有公司29.38%的表决权，已成表决权比例最高的股东。不论公司与深铁将以何种形式开展合作，深铁表决权比例的提高，都意味着公司在"轨道+物业"模式上有望更进一步。
    7）虽然短期估值并无明显优势，但股价有一定支撑，且长期价值仍值得肯定。公司目前市值2300多亿，较RNAV略有折价，2017PE近10X，在大市值标的中并无明显估值优势；但深铁接盘价（22元/股）及恒大成本价（23.35元/股）可提供一定支撑，且深铁表决权比例的提高，意味着公司在"轨道+物业"模式上有望更进一步，有助于抢占城镇化下半场的制高点。综合而言，得益于战略及管理水平领先、积极转型"城市配套服务商"、与深铁合作发力"轨道+物业"，公司长期价值仍值得肯定。维持"审慎推荐-A"的投资评级。
    风险提示：调控升级加大行业短期风险、"轨交+物业"合作模式仍有不确定性。