评论：
    物流地产再下一城，地理位置优越，地价合理。这次取得的地块位于广州市西北40~50 公里的佛山市三水区芦苞镇，可经由沈海高速和佛山一环高速等直抵广州，项目距广州市中心约1 小时车程，地理位置优越。我们预计该地块将用于建设单层高标准仓库，实际建筑面积10 万~11 万平方米，合每平米地价1200~1300 元，与公司此前在佛山三水工业园的项目单位地价相仿。目前公司共取得两块佛山物流用地使用权并与维龙仓储签订了肇庆物流地产项目的收购意向书，如果肇庆项目收购顺利则预计三个项目建筑面积总和约为36.4 万平方米。公司在竞争激烈的佛山再下一城彰显了其拿地能力和在一线（半）市场布局的战略决心。预计公司2016 年有望推进60 万平米左右的高标仓建设，未来三年有望落实累计200 万平米的物流地产项目。
    本次佛山项目合理估值约5.64 亿元，预计年净现金流入3100 万元。按10.5万平方米建筑面积测算，在租金为1.1 元/平米/天和92%的出租率假设下该项目投产进入稳态后每年将产生租金收入3878 万元，如果公司完全以自有资金建设净利润约1745 万元。年净现金流入约3102 万元，5.5%资本化率下的合理估值为5.64 亿元。
    继续看好物流地产行业稳定增长和动态估值提升。我们认为在传统零售快消供应链升级、B2C 电商高增长、高标仓低渗透率三驾马车驱动下行业需求将持续旺盛，中国物流地产将在中期内保持20%以上增长。需求稳定和物流用地供给有限背景下租金将逐步提升，叠加低利率物流地产估值有望持续提升。
    风险因素：地铁建设拖延风险；物流用地出让急剧减少风险。
    维持“买入”评级。考虑到公司修改增发方案缩小发行规模，我们小幅上调公司2016/17/18 年EPS 预测至0.17/0.42/0.71 元（原为0.16/0.39/0.65元），应用分部估值测算，给予零售业务25.3 亿元市值；两个综合体项目归母股东NAV17.9 亿元； 未来三年200 万平米高标仓建成后归母NAV 为93.1 亿元。公司三大业务合计市值136.3 亿元，全面摊薄后对应合理股价13 元，维持“买入”评级。