公司的项目布局位于今年热销的长三角地区核心城市，今年的销售收入高速增长也将带来2016、2017 年结转收入的同比增高。
    收入成本时间差导致利润率下降
    2016 年一季度公司毛利率较2015 年末下降10.6 个百分点，销售期间费用率从7.6%上升到33.9%，而净利率为负，主要是由于公司的费用和销售收入有一定时间错位，销售收入的高增长导致费用增长，而销售收入滞后确认。公司一季度财务费用较上年末增长48.27%，主要由于公司短期负债增长了847.55%，近期公司将非公开发行30 亿公司债，其中品种一发行总额为18.5 亿元，品种二发行总额为11.5 亿元，票面利率分别为5.44%和4.76%，将很大程度上降低公司的借债成本。可以看到，一季度新城控股仍然保持比较好的现金回笼，其销售商品收到的现金/营业收入高达5.6 倍，较15 年年底进一步提高。
    2016 年一季度，公司在天津、苏州、南通、杭州四处竞得地块，都属于长三角和二线核心城市，布局明朗，今年该区域销售火热，量价齐升，改善性需求释放有一定的持续性，新城控股的土地储备优势仍然显著。
    投资建议：
    新城控股是A 股房地产公司二线蓝筹中质地优良的公司，小盘开发，营运稳健，现金回流较好。在政策有利于非限购城市的背景下，其布局的核心二线城市将有较大的提升空间。未来几年公司将继续保持谨慎的拿地策略和稳健的开发风格，并大力拓展商业地产板块，加大物业租金收入占比。公司在过去的融资瓶颈下，还能稳扎在房企二线梯队，相信在股权融资帮助下发展将会更加迅速并且公司在过去的11 年中分红9.94 个亿，2015 年分红1.84 个亿，转增3 股/10 股。公司有稳健的房地产开发能力，也在试水新的物业增值服务和养老地产，我们认为在市场风险偏好不稳定，行业向下的背景下，新城控股这样业绩和现金回流有保障，也具备转型和业务创新等潜力的公司是值得关注的投资标的。一季度的业绩低于预期，但结转进度实际上并不影响整年的业绩，我们维持之前的盈利预测，新城控股2016/2017/2018 年的 EPS 为1.00 元，1.54 元，2.08 元，相对应的P/E 为10.14 倍，6.58 倍，4.87 倍，我们认为基本面和估值背离的时候正是买入的最好时机，维持“买入”评级。
    风险提示：销售不及预期，行业去化率不及预期，政策力度不及预期。