公司作为地产板块龙头股具有较大的估值优势，去年下半年拿地节奏加快，转型业务也正积极推进，我们维持11.40元的目标价格，维持买入评级。
    支撑评级的要点
    核心城市群战略助力，16年1季度销售大增131%。2015年公司实现销售金额1,541亿元，实现销售面积1,218万平方米，同比分别增长12.7%和14.2%，珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域销售金额占比达到70%，二线城市中南京、东莞、合肥等销售超过50亿元，成渝、中部、海西等地区也表现抢眼，将成为公司未来重点拓展的区域；销售签约均价约为1.26万元/平方米，基本持平去年。2016年1-3 月，公司实现签约面积344万平方米，同比增长117.2%；签约金额451.25 亿元，同比增长131.3%。
    拓展加快储备充裕，拿地成本显著上升。2015年公司新增容积率面积约1,308万方，一二线城市占比高达85%，并积极开拓海外市场；获取成本656亿元，占比销售额42.6%，拓展节奏较上半年显著加快；新增拿地权益比例为76%，较去年70%提高不少；楼面均价5,169元/平米，同比大幅增长43.9%，不利于未来利润率的维持。公司期末待开发土地总建筑面积5,482万方，其中一二线城市占比约74%，2016年计划新开工面积1,750 万方，同增24.7%；期末储备可售面积9,928万方，较去年末上升688万方。
    5P 战略积极推进，养老和金融重点布局。养老方面，公司在做好北京“和熹会”旗舰项目的同时，新增上海西塘试点，并同步推进在广州、成都等筹备工作，在保利全国6 个社区内正式启动健康生活馆的运营。房地产金融方面，公司信保基金累计管理规模413 亿元，公司也与保利投资、中金公司共同成立保利资本进一步发展房地产金融业务，未来将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。
    评级面临的主要风险
    市场销售增速下滑超预期，转型业务和央企改革进程缓慢。
    估值
    保利作为地产板块龙头股长期估值处于低位，主要由于市场对地产行业大周期拐点形成的风险偏好下移，但随着楼市超预期回暖和公司去年下半年以来拿地节奏的加快，以及养老和金融等转型业务的积极推进，未来公司自身的成长性值得期待，而央企改革依旧是公司的重要看点之一。我们给予2016-18 年盈利预测1.38、1.53 和1.68 元，维持目标价11.40元，相当于20%NAV 折价和8.3 倍2016 年的市盈率。