我们给予公司2016-2018 年预测每股收益分别为1.00 元、1.26 元和1.55 元，考虑市场等因素，将目标价下调至18.40 元，相当于20%的净资产折价和18 倍的2016 年市盈率，维持买入评级。
    支撑评级的要点
    房地产销售前2 月大增90%，结算毛利率降幅较大。公司2015 年社区开发与运营业务实现收入419 亿元，同比增长2.09%，收入占比85%；结转面积同比增长9%，结算均价14,376 元/平米；实现毛利率34.9%，同比下降5.6 个百分点，主要由于深圳以外低毛利率产品占比上升。公司2015年实现销售额576 亿元，同比增长13%，2016 年前2 月同比大增94%，有助实现全年650 亿的目标；公司去年新增项目权益计容建面266 万平米，同比下降43%，显示拿地策略谨慎的同时，也体现了战略结构转变。
    坐拥前海蛇口536 万方地块，六成待确权重估价值可观。公司在前海蛇口自贸区拥有536 万方土地资产：1）太子湾项目53 万平米，目前已规划为建筑面积173 万平米的游轮母港项目；2）蛇口片区240 万平米，尚有213 万平米未取得土地使用权权属证书，按分批办理原则已启动其中50 万平米办证程序；3）前海片区243 万平米，尚有109 万平米未取得权属证书，公司正积极与政府就前海土地的土地整备方式进行协商，目前已启动片区首个城市综合体项目——前海自由贸易中心一期的建设。
    “前港—中区—后城”联动模式，布局游轮产业空间巨大。公司在集团整体上市后继续施行“前港—中区—后城”的空间发展模式，由港区带动园区再推动城市的发展；同时公司着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目，探索“开发+运营+资管”的营业模式，寻求公司规模和利润的潜在增长点；公司远期布局的游轮业务市场空间巨大，在开发的蛇口太子湾片区邮轮母港将建成华南地区最大的国际邮轮综合体，计划于2016 年底顺利开埠，为迎接中国邮轮经济的爆发做好准备。
    评级面临的主要风险
    房地产市场整体销售下行；公司前海蛇口地块确权进度缓慢。
    估值
    我们给予公司2016-2018 年预测每股收益分别为1.00 元，1.26 元和1.55 元，考虑市场等因素，将目标价由19.20 元下调至18.40 元，相当于20%的净资产折价和18 倍的2016 年市盈率，维持买入评级。