降费提效，向质量增长继续迈进：公司14 年业绩低于市场预期主要在于竣工量及利润率的下滑，考虑到销售结构的改善以及已售未结资源均价的回升，我们认为公司利润率继续下行的空间已然有限。14 年公司销售金额2151 亿元，基本符合预期，我们测算公司15 年货值在3500 亿左右，全年销售有望向2500 亿迈进。
    资金优势夯实，杠杆降至历史低位：2014 年公司拿地额占销售额回落至低位，但在有限投资中加大了一二线城市的比重。由于拿地支出的下降，公司5.4%的净负债率降至历史低位，海外低廉融资渠道叠加公司国内品牌号召力，公司正在构筑同业中资金成本优势，我们依然期待看到公司在股权并购层面大刀阔斧的进展！管理机制升华，内部积极创新：14 年公司事业合伙人制度进一步深化，至一季度末公司共有4837 人参与跟投，占全公司地产编制人员的68%；盈安合伙共累计增持公司股份4.9 亿股，占总股本4.48%。15 年我们看到公司人事层面的积极举措，区域公司的创新试错值得市场关注。
    社区资源整合进一步发力：我们注意到公司正用移动互联网技术整合旗下物业资产，14 年末万科物业已拥有服务项目457 个，合同管理面积10340 万平方米，且万科物业已成功实现“四有”，结合员工端、业主端移动应用，形成了资源调度平台，为将来整合其他社区资源提供了可能。我们预期公司物业资产有望在资本市场上市，实现公司社区资源层面的价值变现。
    盈利预测和评级：我们继续坚定看好公司未来发展，预计公司15年、16 年EPS 分别为1.55、1.83 元，维持“买入”评级。