华夏幸福今日公布年报，公司2013 年实现营业收入210.60 亿元，同比增长74.38%；净利润27.15 亿元，同比增长52.21%；基本每股收益2.05 元，同比增长51.85%，与业绩预告及我们预期一致。
    异地项目逐步成熟+京津冀助力，预计14 年销售增速超50%。随着低价项目基本结算完毕，今年起毛利率将逐渐回升。1）12 年项目结算导致毛利率下降，今年起显著回升。2013 年公司毛利率较12 年下降5.9 个百分点至33.8%，主要因结算12 年项目较多，园区配套地产毛利率降至27.2%，下降8.9 个百分点，城市地产毛利率也维持在20%左右的低位。目前这部分产品已基本结算完毕。由于销售均价12 年3 季度起大幅回升，目前已从5832 元回升至9061 元，增幅达55%，未来将逐渐带动公司毛利率提升。预计公司14 年整体毛利率将回升至45%左右。2）主要项目布局与京津冀一体化高度吻合，将全面受益。
    公司主要项目布局在廊坊区县，与京津冀一体化的发展方向高度吻合，未来随着交通、配套、产业等政策落地，中长期经济、人口容量及增长预期都将显著提升，公司将来环北京区域销售额达到千亿量级。3）14 年异地项目遍地开花，预计房地产销售增长53%至450 亿。2014 年公司牛驼、苏家屯和镇江项目将进入全年持续加推阶段，每个项目销售额预计均可达15 亿左右，同时无锡、嘉善、丰台、霸州、永清等异地项目也将进入销售阶段，总货量约40 亿。预计14 年房地产销售额可达450 亿。
    产业发展服务收入大幅增长，毛利润占比32%，新增签约投资额亦快速增长，并积极探索园区增值业务。1）产业发展服务收入大幅增长。2013 年园区结算收入54 亿元，其中产业发展服务收入增长53%，产业发展服务带来的毛利润占比已从15%上升到32%，公司产业新城模式的优势进一步凸显。2）大项目落地，园区招商快速增长。公司继续推行大项目招商战略，与航天科工、华北电力、国际电视总公司等签订了合作协议，招商收效显著。公司2013 年新增入园企业60 家，签约投资额395 亿元，分别增长33%、42%，无锡、文安、香河、苏家屯等起步园区也均有数家企业入园，单位入园企业投资额及投资强度进一步提高，为未来园区结算及回款增长奠定了基础。3）新园区进一步拓展，园区增值服务积极探索。2013 年公司新增了霸州、永清、香河、嘉善4 个园区，将深刻受益于京津冀一体化发展进程和上海的经济辐射，支撑未来园区增长。
    同时公司近期还设立了海外孵化器公司、与工信国际、京东合作涉足电子商务领域等，未来有望为园区企业提供更多增值业务，提升园区平台价值。
    京津冀及异地项目助力销售快速增长，园区产业服务快速增长、增值服务积极探索，维持买入评级。异地项目逐步成熟+京津冀助力，预计14 年销售增速超50%。同时高毛利的园区产业发展服务快速增长，园区增值业务正积极探索。
    我们维持15 年整体销售额530 亿（其中房地产450 亿），维持14、15 年EPS分别为2.87、4.05 元的预测，目前股价对应PE 为10X、7X，维持买入评级。