事件： 
    公司公布2012年年报。报告期内，公司实现营业收入11.22亿元，同比减少46.21％；实现归属于上市公司股东的净利润3.34亿元，同比下降26.25%；实现基本每股收益0.359元。利润分配预案为每10股派发现金红利1.1元（含税）。
    投资建议： 
    公司参股东方证券进入IPO预审且自持物业增值明显，维持"买入"评级。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。尽管目前公司受制于碧云三期销售完结而业绩承压，但S11项目定位销售后将有利于稳定公司未来业绩。目前，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值（约4.38亿元的投资增值，折合每股0.47元）。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区具备土地储备，一旦上海自由贸易区获批复，对应地价有望享受价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元，对应RNAV是13.39元。截至3月22日，公司收盘于8.29元，对应2013、2014年PE分别为19.28倍和15.94倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审阶段且公司自持物业增值明显，以公司RNAV即13.39元作为6个月的目标价，维持公司的"买入"评级。
    主要分析： 2012年公司受制于碧云三期销售完毕而营收和净利润分别下滑46％和26%，今年计划完成营业收入近16亿元：2012年，受主要商品房开发项目-碧云新天地三期已基本销售完毕影响（上年公司实现销售收入12.42亿元，2012年公司销售收入同比减少82.48%），报告期内公司实现营业收入11.22亿元，同比减少46.21％；本期公司收到东方证券2011年分红款1659万元，这使得报告期内公司实现净利润3.34亿元，同比下降26.25%，降幅有所收窄。
    S11地块转租为售，闲置资金投资理财产品，多措施缓解转型期业绩压力。2012年3月23日，公司公告称，同意S11地块住宅项目定为销售型住宅，规划建面约99760平方米，占地面积约14万平，其中约12.6万平权属公司，约1.48万平权属公司控股子公司金桥联发公司，项目周期预计五年。同时，公司公告称，至2013年4月底前，授权公司管理层运用不超过3 亿元的闲置自有资金投资低风险理财产品（连续12 个月内累计发生金额不超过12 亿元）。我们认为，这些措施有助于稳定公司未来的业绩。
    公司现有物业已增值至248.78亿元，未来地块转租为售空间大。公司主要资产全集中在金桥区域，涵盖住宅、商业、工业。目前，公司出售资产仅为S11地块和临港碧云壹号，其他物业均为出租方式经营。近年来金桥地产土地升值明显，如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在249亿左右。
    上年公司参股的东方证券已进入IPO初审阶段，公司增持国泰君安股份至912.49万股（占比0.15％）。目前，公司参股东方证券1.66亿股，占比3.88％。根据2012年4月26日证监会公布的《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》，东方证券已经进入初审阶段。以公司2011年参加东方证券配股4.5元/股测算（4.5元/股的配股价相当于约20倍东方证券的PE估值，这远小于目前上市券商约30倍的PE水平），一旦东方证券上市成功，将给公司带来4.38亿元投资增值（折合每股收益0.47元/股）。报告期内，国泰君安增资扩股事项已或证监会审核通过，并已完成股权变更登记。为此，公司所持国泰君安的股份由上年的760.41万股增至912.49万股（占比0.15％）。我们认为，国泰君安若能上市将为公司带来更多投资增值。
    投资建议：公司参股东方证券进入IPO预审且自持物业增值明显，维持"买入"评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。尽管目前公司受制于碧云三期销售完结而业绩承压，但S11项目定位销售后将有利于稳定公司未来业绩。目前，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值（约4.38亿元的投资增值，折合每股0.47元）。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区具备土地储备，一旦上海自由贸易区获批复，对应地价有望享受价值重估。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.43和0.52元，对应RNAV是13.39元。
    截至3月22日，公司收盘于8.29元，对应2013、2014年PE分别为19.28倍和15.94倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审阶段且公司自持物业增值明显，以公司RNAV即13.39元作为6个月的目标价，维持公司的"买入"评级。
    风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。