与预测不一致的方面
    保利公布2011 年净利润为人民币65 亿元（相当于每股盈利人民币1.10 元），同比增长33%，较高盛预测高3%，较万得市场预测低2%。要点：(1) 2011 年净利润率为13.9%，略低于我们预测的14.8%；我们预计2012 年净利润率将保持在13.5%的类似水平。(2) 我们预计2012 年公司可售资源将超过人民币1,200亿元，基于：(i) 2011 年实际可售资源约为人民币1,080 亿元；(ii) 2011 年新开工面积同比增长50%至1,500 万平方米（2012 年初步估计下降20%左右）；且(iii) 预计2012 年销售均价同比下降10%。我们预计2012 年公司合同销售收入为人民币760 亿元，同比上升4%，这意味着63%的销售去化率，我们认为此预测具有较好安全边际，因2011 年实际去化率为68%。我们估算，截至一季度末公司未结算合同销售收入为人民币930 亿元（含估算约90 亿已签约尚未回收现金），占我们2012/2013 年收入预测的100%/52% ——远好于90%/20%的同业均值。(3) 2011 年净负债率为119%，符合预期，尽管水平较高，但相对2011年上半年末的146%已有所改善。鉴于保利地产的债务结构好于同业（现金额达人民币182 亿元，远高于138 亿元的短期贷款）而且国企背景令其能够获得资金，我们认为公司的资金风险较低。
    投资影响
    公司公布业绩后，我们将2012-14 年每股盈利预测上调了7%/13%/13%至1.31/1.58/1.65 元，以反映项目层面经营执行进展好于预期。我们微调12 个月目标价格至人民币16.00 元（原为15.87 元），仍基于对2012 年底预期净资产价值30%的折让，对应12 倍/10 倍的2012/13 年预期市盈率。该股股价目前较2012 年预期净资产价值折让49%，对应8.9 倍的2012 年预期市盈率，而 A 股同业均值分别为47%/9.6 倍。维持买入。风险：预售不及预期；宏观经济硬着陆。