中兴商业 2011 三季报业绩符合我们的预期：2011 年前三季度公司实现营业收入26 亿元，同比增长56.67%；营业利润9755.74 万元，同比大幅增长331.44%；归属于母公司所有者的净利润7315.33 万元，同比增长318.81%。。 EPS 为0.262元，高于今年中报预计的0.226-0.244 元；ROE 为7.06%，较去年同期提升5.25个百分点。。每股经营活动现金流0.97 元，是同期EPS 的3.7 倍。净利润大幅提升主要是由于中兴三期项目开业后经营面积大幅扩张约6 万平米、且去年同期主楼装修歇业所致。
    新中兴大厦坪效达到2.6 万元/平米的预期，毛利率略降0.62 百分点至17.02%：根据母公司利润表数据，新中兴大厦（含三期）营业收入23.44 亿元，同比增长约63%，按12 万平米面积测算得到全年坪效约为2.6 万元/平米，完全符合我们之前的预计。不过由于三期项目商品毛利率低于一二期、以及公司各类促销活动增加等原因，毛利率出现下滑趋势，低于去年同期17.63%和今年中报的17.11%，为17.02%。
    “成长的烦恼”如期消减，期间费用率大幅回落，有效拉动净利润率上升1.76个百分点至2.81%：我们在今年3 月份的年报点评中指出“外延扩张带来期间费用在短期上升是伴随企业成长的普遍烦恼，随着新中兴经营逐渐平稳化，一二三期管理资源、营销资源、人力资源等都可共享，能够带来费用集约等协同效应，未来增量收入可以更多转化为利润，整体利润率预期会有所提升”目前这一判断正在被事实验证，公司销售费用率比去年同期下降0.63 个百分点，为2.05%。管理费用率从13.28%下降到10.62%，下降了2.67 个百分点，降幅较大。财务费用率由于刷卡增加金融机构手续费等略升0.29 个百分点至0.57%。期间费用率合计下降3 个百分点至13.24%，有效拉升净利率上升1.76个百分点至2.81%。