地产行业数据：新房成交周环比升，二手房成交周环比降、月同比+13.5%。上周(10.24-10.30)34个重点城市新房合计成交210.8万平，环比+8.7%，其中，一二线环比+9.1%，三四线环比+4.4%。10月(10.1-10.30)34城一手房成交同比-14.5%，较9月1.9pct。其中，一二线同比-14.7%，三四线同比-12.3%，分别较9月-2.3pct和+3.4pct。上周13城二手房合计成交112.5万平，环比-6.8%；10月累计成交同比+13.5%，较9月+17.1pct。库存方面，上周15城合计推盘84万平，合计成交86万平米，对应成交推盘比为1.03倍，较前一周有所回落。最近三个月（26年7月-9月）分别为1.34、1.23和0.71倍。截至上周末（2026/10/30）15城合计住宅可售面积为8236.1万平，环比-0.03%。3个月移动平均去化月数为22.2个月，环比+0.49个月。
　　主要政策新闻：地方陆续出台现房新政细则，头部房企土拍市场拿地有所增多。因城施策方面，苏州、合肥、成都及西安出台商品住房销售制度实施意见，均允许土地出让价款分期缴纳，西安明确6个月内累计缴纳不少于50%，其余要求首期30日内缴纳不少于50%，余款均可延至两年内缴清，不计利息；“828”后新出让项目申请预售均须主体结构封顶，苏州现房销售定金不超过房屋总价3%，合肥、成都及西安不超过5%；土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：保利置业集团联合体以10.5亿元底价竞得济南CBD西城市两宗宅地；建发股份以7.6亿元底价竞得莆田学院旧校区北区地块；建发国际集团分别以1.1亿元（23.3%）、6.5亿元（19.6%）竞得漳浦县宅地、苏州狮山玉山路南宅地；越秀地产以6.6亿元（0.77%）竞得成都天府新区秦皇寺宅地；招商蛇口以10.8亿元底价竞得东莞万江街道两宗宅地；滨江集团以29.7亿元（48.5%）竞得杭州萧山区世纪城宅地；中国金茂以3.5亿元底价竞得长沙梅溪湖国际新城二期宅地；华润置地联合体以1.8亿元底价竞得武汉洪山区地块。
　　公司动态跟踪：多家房企、物管及中介公司公布Q1-3业绩。公司业绩方面，多家房企、物管及中介公司公布前三季度业绩及同比：保利发展23.3亿元（-16.0%）；上海临港8.2亿元（-15.4%）；招商蛇口6.0亿元（-75.8%）；陆家嘴13.2亿元（+24.6%）；万科A239.4亿元（+14.5%）；滨江集团19.0亿元（-20.4%）；中华企业-4.4亿元（-224.0%）；新城控股9.7亿元（-0.9%）；建发股份16.4亿元（+43.0%）；华发股份-64.4亿元（6391.8%）；我爱我家1.1亿元（+155.4%）；招商积余6.8亿元（-4.3%）。
　　一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌4.81%，沪深300指数下跌2.92%，相对收益为-1.89%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：招商蛇口、中国国贸、津滨发展、黑牡丹、滨江集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华发股份、*ST发展、荣丰控股、京能置业、陆家嘴。
　　板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.2%，沪深300指数下跌2.92%，相对收益为0.71%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为53.0/39.8倍；物管26/27PE均值分别17.2/15.4倍。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并且按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、建发股份、绿城中国、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。