核心观点
　　9月新房累计销售面积有所下滑，二手房累计交易量同比上涨。70个大中城市二手房价分化，核心城市率先企稳，北上广深二手住宅价格均环比上涨，其中上海已连续8个月上涨，深圳为7个月。多城已密集出台828新政细则，新政有望加快全国落地，完善开发销售模式，促进行业格局加速分化。土地方面，9月一/二/三线城市宅地成交溢价率分别为12%、4%、1%。截至9月末全国商品房待售面积同比下降1.5%，已连续7个月下降。
　　统计局公布2026年9月房地产市场运行情况，9月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为6603万方、5385亿元、4137万方、2174万方，同比增速分别为-20.7%、-26.3%、-25.6%、36.4%，较2026年8月分别-5.9pct、-0.8pct、+5.3pct、-8.0pct。
　　新房累计销售面积有所下滑，二手房累计交易量同比上涨，上海深圳二手房价持续回升。1-9月全国商品房销售面积56483万方，同比下降13.2%，降幅较1-8月扩大1.1个百分点；累计销售金额53799亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大0.9个百分点；全国二手房累计网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，涨幅较1-8月扩大0.1个百分点，延续二手成交增长新房成交下滑的格局变化。70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，二手住宅价格环比下降0.3%，降幅与2026年8月持平，有9个城市二手住宅价格环比上涨，包括上海（0.5%）、北京（0.1%）、深圳(0.2%)、广州（0.1%）等，上海、深圳已分别连续8、7个月二手房价环比上涨。
　　开竣工、投资降幅扩大，商品房待售面积持续下降。1-9月房地产开发投资额下降20.6%，降幅较1-8月扩大0.7个百分点；新开工面积同比下降24.9%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点；竣工面积同比下降25.1%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点。土地市场方面，9月一/二/三线城市宅地溢价率分别为12%、4%、1%，其中一线出让金同比升146%。截至9月末全国商品房待售面积同比降1.5%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点，待售面积连续7个月下降。
　　828房产新政细则持续推进。北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州7城已密集出台828新政细则，新政有望加快全国落地，完善开发销售模式，促进行业格局加速分化。
　　一线城市楼市持续恢复，房价企稳态势巩固，看好行业内龙头企业。香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产、香港REITs龙头领展房产基金等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润万象生活、华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团等；核心城市赛道中看好土储优质、产品力强的开发商，以及深耕核心城市的中介，包括中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、贝壳-W等。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。