核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅-6.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-3.4%、-5.1%，超额收益分别为-2.7%、-1.0%。29个中信行业板块中房地产位列第22名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/10/10-2026/10/16)36城新房成交面积178.1万方，环比+117.2%，同比-24.1%。2026年10月1日至10月16日累计成交276.4万方，同比-9.7%。今年截至10月16日累计成交6645.7万方，同比-14.6%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/10/10-2026/10/16)15城二手房成交面积192.7万方，环比+215.2%，同比+10.2%。2026年10月1日至10月16日累计成交257.2万方，同比+24.3%。今年截至10月16日累计成交6466.7万方，同比+4.5%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6285.4万平方米，环比-0.4%，同比-20.3%；13城新房去化周期为18.1个月，环比变动+0.1个月，同比变动-3.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.0个月、14.8个月、14.2个月、161.3个月，环比分别变动+0.1个月、-0.1个月、+0.3个月、+0.0个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年10月12日-2026年10月18日百城土地成交建筑面积1772.6万方，环比-1.8%，同比-14.9%；成交楼面价1795元/平，环比+33.2%、同比+21.0%；土地溢价率+0.7%,环比-1.0%，同比-2.3%。截至2026年10月18日,2026年累计成交土地建筑面积为80884.5万方，同比-9.1%。
　　投资建议：10月第2周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比上升。深圳、杭州、宁波陆续出台销售制度改革细则，包括加强并完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度等多个维度。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期