投资要点：
　　归母净利润受多重因素影响有所亏损。2026年上半年，公司实现营业收入190.29亿元，同比下滑50.2%；归母净利润亏损36.54亿元。除结算收入的下降外，归母净利润亏损的核心原因为：1）毛利率由上年同期的14.16%降至5.33%，降幅达8.83个百分点；2）财务费用同比增加6.53亿元至10.70亿元，主要因房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加；3）公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失12.87亿元。
　　销售业绩保持行业前列，经营基本盘持续稳固。2026年上半年，公司实现销售金额221.4亿元、销售面积75.6万平方米，同比分别-56%和-60%。根据普瑞数据统计，2026年上半年公司全口径销售金额行业排名为第16名，稳居克而瑞百强房企前列，品牌影响力和市场认可度稳居行业第一阵营，核心城市市场份额维持领先。珠海片区大本营优势持续巩固，包揽1-6月全市房企成交面积、套数、金额三冠王，全市房地产项目销售金额榜单中，华发项目占据6席；同时深度挖掘港人北上政策赋能价值，助力项目实现热销。
　　聚焦核心城市获取优质土地，资产盘活取得阶段性突破。根据中指数据统计，2026年上半年公司在上海新增拿地1宗，成交总价19.38亿元，拿地力度约8.8%，权益比例44.87%。公司抢抓政策窗口与市场机遇，综合运用土地收储、调规变性、政府回购、大宗交易、退地退股、安居收购、资产交易、资产置换等举措，“一项目一策”精准制定盘活方案，推动各项存量资产盘活工作实现多点突破。
　　精细化管控资金，全力保障现金流安全。在控股股东华发集团支持下，稳步推进大股东定向增发相关工作。同时，抢抓市场有利窗，积极发行标准化债券类直接融资产品，稳定信用债存量规模，保障直接融资渠道持续畅通，上半年获批60亿元私募债额度，为未来一年内到期公司债储备发行空间；截至6月末，公司在手未发行债券额度合计超260亿元，融资储备充足，为公司经营发展提供有力支撑。截至2026年上半年末，公司有息负债规模1397.29亿元，较上年末下降1.46%，综合融资成本较2025年末下降42个基点。
　　“三驾马车”发展格局加速成型。1）商业板块：2026年上半年实现租金收入3.8亿元，核心商业客流量约4448万人次，存量商业精细化运营持续深化。2）前海华发冰雪世界：项目经营态势向好，2026年上半年实现营收2.97亿元；6月顺利完成品牌焕新、切换自营自管模式，截至8月室内滑雪场入园游客总量突破110万人次，港澳游客占比约30%，大湾区文旅地标影响力持续巩固。3）物业服务：2026年上半年实现营收10.17亿元，同比+8.6%。基础服务客户满意度稳步提升，智能化服务构建差异化竞争力，资管、美居、空间服务等增值业务多点发力，有效拓宽营收边界，存量资产综合运营实力不断增强。
　　投资建议：华发股份2026年上半年销售业绩保持行业前列，积极盘活存量闲置资产；在控股股东华发集团支持下，稳步推进大股东定向增发相关工作。我们预计公司2026-2027年EPS为-1.11元、0.13元，以2026年9月2日收盘价计算，对应的2027年PE为18.9倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，销售利润率不确定性。