核心观点
　　2025年公司实现营业收入834.3亿元，同比增长38.9%；归母净亏损为95.0亿元，上年为实现归母净利润9.5亿元。业绩出现亏损，主要由于公司推进存量去化，导致综合毛利率下降与资产减值损失增加。2025年公司通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活，回笼资金57亿元。全年公司实现销售金额786亿元，同比下降25.5%，销售规模位居行业第11。2025年公司商业物业板块稳健增长，年内开业的深圳华发前海冰雪世界表现较好。公司融资成本进一步下降，财务状况有所改善。
　　事件
　　公司发布2025年年报，全年实现营业收入834.3亿元，同比增长38.9%；归母净亏损为95.0亿元，上年为实现归母净利润9.5亿元。
　　简评
　　结算利润率下行与减值引致亏损。2025年公司实现营业收入834.3亿元，同比增长38.9%；归母净亏损为95.0亿元，上年为实现归母净利润9.5亿元。2025年业绩出现亏损，主要由于公司推进存量去化，导致：1）综合毛利率较上年下降5.6个百分点至8.8%；2）全年计提资产减值损失57.3亿元，计提金额较上年增加38.9亿元。2025年公司通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活，回笼资金57亿元。公司全年销售、管理、财务费用率合共5.5%，较上年下降0.6个百分点。
　　销售投资进一步向核心城市聚焦。2025年公司实现销售金额786亿元，同比下降25.5%，销售规模位居行业第11；全年销售的81%由4个一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉5个重点二线城市及大本营珠海贡献，公司在珠海的全年销售市占率达48%。根据克而瑞统计，2025年公司拿地金额62亿元，拿地强度7.9%，较上年下降1.1个百分点；拿地聚焦在成都、杭州、武汉等核心城市。
　　商业物业板块稳健增长。2025年华发商业实现租金收入8.8亿元，同比增长11.9%；2025年9月底深圳华发前海冰雪世界项目开业，开业3个月实现营收超1.6亿元，未来有望持续为公司增厚收益。2025年华发物业实现营收19.3亿元，同比增长15.4%，截至年末的在管面积5948万方。
　　融资成本进一步下行，财务状况有所改善。2025年公司综合融资成本为4.88%，较上年下降34BP。2025年公司经营活动产生的现金流量净额为198.9亿元，较上年增加39.9亿元；2024、2025连续两年销售回款率超过100%，财务状况有所改善
　　下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2026-2028年公司EPS分别为-1.02/0.11/0.25元（原预测2026-2027年为0.38/0.40元），维持买入评级不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司项目进度不一，可能受到工程实际建设过程中不可抗力的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险；2、利润率可能下滑。当前地产销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压；3、房地产行业政策进一步的放松力度可能不及预期，从而可能延迟公司的销售恢复进度。