核心观点
　　公司2026年上半年实现营收18.5亿元，同比增长8.6%，实现归母净利润3.3亿元，同比下降10.8%。营收增长而利润下降，主因物业销售结转利润率下降致使公司综合毛利率较上年同期下降8.5个百分点。上半年公司实现投资收益与公允价值变动损益合计4.1亿元，同比增长27.0%；聚焦集成电路主赛道持续深化产业投资，上半年新增产业投资规模4.6亿元，其中3.9亿元投向集成电路行业，公司累计产业投资规模已达107亿元。上半年公司的物业销售金额与租赁收入分别为12.3、6.1亿元，分别同比增长8.9%、6.9%。
　　事件
　　公司发布2026年中报，上半年实现营业收入18.5亿元，同比增长8.6%；实现归母净利润3.3亿元，同比下降10.8%。
　　简评
　　地产业务利润率下降致使业绩小幅下行。公司2026年上半年实现营收18.5亿元，同比增长8.6%，实现归母净利润3.3亿元，同比下降10.8%。营收增长而利润下降，主因公司上半年物业销售结转的利润率下降，致使公司综合毛利率较上年同期下降8.5个百分点至28.5%。
　　产业投资持续深化，聚焦集成电路主赛道。上半年公司实现投资收益1.2亿元，公允价值变动损益2.9亿元，二者合计4.1亿元，同比增长27.0%。公司继续发力科技产业投资，上半年重点攻坚硅光等未来产业赛道，新增产业投资规模4.6亿元，其中3.9亿元投向集成电路行业，投资标的包括合图智枢、格通智联、景略半导体、澜昆微、灵睿智芯、培风图南、逍遥科技、驿天诺、英伟芯等。截至上半年末，公司11个自管基金投资项目处于IPO的交易所受理阶段，公司合计穿透认缴金额约1.14亿元。截至8月19日，公司累计产业投资规模107亿元，其中直投项目资金规模53亿元，参与投资基金认缴资金54亿元，撬动了596亿元的资金规模，投资行业主要涵盖集成电路、生物医药、新能源汽车。
　　张江区域建设持续推进，物业租赁与销售规模稳步增长。上半年张江园区内的香港大学（张江校区）一期已正式使用，二期方案全部确定；创芯学院样板层圆满完成开学典礼配合任务；西北区城市更新持续推进，轨交13号线东延伸高科中路站、丹桂路站完成轨道区间施工。上半年公司物业销售金额12.3亿元，同比增长8.9%；物业租金收入6.1亿元，同比增长6.9%；截至上半年末的物业出租总面积达179.9万方，较上年年末增长10.7万方。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们维持盈利预测不变，预计2026-2028年EPS分别为0.67/0.69/0.71元。看好产业投资持续推进与园区建设为公司带来的增长空间，维持买入评级。
　　风险分析
　　公司的主要风险在于：
　　1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。
　　2）物业出租水平可能不及预期：公司的在建物业若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。
　　3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。