核心观点
　　2025年公司实现营收41.8亿元，同比增长110.8%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润9.9亿元，同比增长0.4%。业绩增速小于营收增速，主因综合毛利率下降与公允价值变动损益由正转负。2025年年末公司用于出租的物业建面共169万方，2025年租金收入11.7亿元，同比增长11.5%；134万方在建项目未来的陆续入市，将对公司的房产销售租赁主业形成有力支撑。2025年年末公司累计投资规模约106亿元，较上年末增长11亿元，投资聚焦集成电路、生物医药、新能源等新质生产力领域。
　　事件
　　公司发布2025年年报，全年实现营业收入41.8亿元，同比增长110.8%；实现归母净利润9.9亿元，同比增长0.4%。
　　简评
　　物业销售结算高增，业绩保持稳健。公司2025年实现营收41.8亿元，同比增长110.8%，主要由于四季度产业空间物业实现大额销售结算，带动全年物业销售营收同比增长223.2%至29.9亿元；实现归母净利润9.9亿元，同比增长0.4%。业绩增速小于营收增速，主要由于：1）物业租赁的毛利率下降，拉动综合毛利率较上年下降8.1个百分点至48.7%；2）受持有的金融资产价值波动影响，2025年公允价值变动损益为-3.4亿元，上年为8.0亿元。
　　张江区域建设稳步推进。2025年公司竣工3个项目，总建面约50万方；存量在建项目6个，总建面134万方，主要分布在集电港和康桥片区。2025年年末公司用于出租的物业建面共169万方，全年实现租金收入11.7亿元，同比增长11.5%。未来随着在建项目的竣工及陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。
　　科技产业投资继续深化，聚焦新质生产力。截至2025年末，公司累计投资规模约106亿元，较上年末增长11亿元；其中直投项目59个，资金规模53亿元，参与投资基金31个，认缴资金53亿元，撬动了585亿元的资金规模。从投资方向上看，集成电路行业投资规模30.4亿元、生物医药投资规模13.5亿元、新能源投资规模20.0亿元、航空航天投资规模1.5亿元，智能制造投资规模2.7亿元。2025年公司实现投资净收益6.7亿元，同比增长218.7%。
　　下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2026-2028年公司的EPS分别为0.67/0.69/0.71元（原预测2026年为0.77元）。看好园区建设与产业投资持续推进为公司带来的增长空间，维持买入评级。
　　风险分析
　　公司的主要风险在于：
　　1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。
　　2）物业出租水平可能不及预期：公司近134万方的在建物业将于未来逐步竣工交付，若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。
　　3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润