事件：公司2025年度营收同比+17.8%，归母净利润同比+11.0%。
　　建发物业2025年度实现收入38.81亿元，同比增长17.8%；归母净利润3.59亿元，同比增长11.0%。整体业绩保持双位数增长，毛利率小幅下降，2025年度毛利率为21.2%，较上年下降0.3个百分点。每股收益0.26元，较上年增长8.3%。截至2025年末公司合约建筑面积1.17亿平方米，同比增长7.5%。
　　点评：物管基石作用凸显，第二曲线增速亮眼；业务结构变化导致毛利率短期波动，分红力度加大，股息率具备吸引力。
　　1)物管基石作用凸显，第二曲线增速亮眼。2025年公司物业管理服务收入22.25亿元，同比+24.9%，占比57.3%，是公司的核心基石业务，在管面积增长21.4%，规模稳健扩张；商业物业运营收入1.02亿元，同比+26.4%，占比2.6%，增速较高，但规模小对整体业绩贡献有限。社区增值服务收入9.37亿元，同比+23.3%，占比24.2%，是公司第二增长曲线；非业主增值服务收入6.16亿元，同比-8.2%，占比15.9%，受房地产下行影响业务规模有所收缩。
　　2）业务结构变化导致短期毛利率波动。2025年公司整体毛利率21.2%，较上年下降0.3个百分点，主要拖累因素是社区增值服务中的低毛利业务如家政服务、商品零售服务及家居美化服务业务规模增长而高毛利业务增长相对较慢，导致业务结构向低毛利倾斜。2025年公司费用控制良好，行政及其他经营开支3.9亿元，占收入比重10.0%，同比下降1pct；截至2025年末公司贸易及其他应收款项约8亿元，同比增加20.7%，主要由于公司业务规模扩大而增加，总体规模可控。我们认为公司毛利率短期可能承压，但随着科技赋能（如AI+机器人应用）和业务结构优化，以及在管项目密度提升，毛利率有望企稳回升。
　　3）分红力度加大，股息率具备吸引力。2025年董事会建议派付末期股息每股0.15港元（与上年持平）及特别股息每股0.05港元（上年无），合计股息0.20港元，同比增长33.3%。按3月27日收盘价2.65港元计算，股息率约7.7%。考虑目前公司收入和净利润仍保持较快的增长速度，公司兼具高成长和高分红属性，具备较高的投资价值。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司短期业务结构调整，毛利率有所波动，我们下调公司2026-2027年归母净利润预测至4.1/4.5亿元（原预测为4.3/4.7亿元），新增2028年预测为5.0亿元，对应EPS为0.29/0.32/0.35元，PE为8.0/7.3/6.6倍，国企物管，业绩增长保障性强，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，地产关联业务影响超出预期。