本地消费模式转变下，2025年整体业绩表现符合预期。置富产业信托近期公布2025年业绩，本地消费模式转变下，整体业绩表现符合预期。收入同比微降3.7%至16.82亿港元（2024年：17.46亿港元）。物业收入净额下降5.2%至11.88亿港元（2024年：12.53亿港元），主因超市及地产代理行业面对租金调整压力。尽管收入下滑，但受惠于利率下行，可供分派收入总额依然稳定在7.23亿港元，与去年同期基本持平。下半年全年每基金单位分派为16.81港仙，全年为35.22港仙（与我们预测35.3港仙基本一致），按年温和下跌1.0%。以3月11日收市价5.04港元计，隐含分派收益率约7.0%。
　　主动租户组合优化，出租率高：2025年，中国香港零售业务出租率上升0.8个百分点至95.8%的高水平（对比2024年：95.0%），17个商场中，有13个出租率在96%以上。随着+WOO资产提升工程完成，出租率攀升至98.7%，创过去十年新高。期内完成的两个资产增值置换项目（华都大道及丽港城商场）表现理想，出租率分别达到100%及96.0%。虽然整体续租租金调升率为负数，但地产代理行业的租金回调幅度已较去年改善。置富期内积极优化商户组合，显著增加了餐饮、健身及体验式商户的比例，引入了瑞幸咖啡、24/7 Fitness等新品牌，体验式商户占用面积按年大增26%，有效带动人流并抵消了部分出境旅游对本地消费的影响。
　　融资成本下降，资产负债表稳健。2025年底资产负债率为26.9%，同比上升1.3个百分点，主要是物业估值下调4.0%降低每单位净资产。受惠于中国香港银行同业拆息回落，2025年现金融资成本同比下降14.4%至3.40亿港元，实际借贷成本由去年的4.0%降至3.5%，同时维持了50%的定息债务比率。我们相信，2026年HIBOR进一步下降，有助减低IRS到期的影响以维持每单位派息稳定。
　　股息率超7%，维持买入。2025业绩渐趋稳定，大致符合预期，而我们预期2026年分派仍可能受部分行业续租基数较高以及利率对冲到期影响而轻微下降。但随着中国香港经济复苏，零售回暖，而公司以必需消费为主的中国香港零售组合保持韧性，出租率有望保持高水平，相信在2026年下半年后前景会更正面。按全年股息并以3月11日收市价5.04港元计算，收益率达7.0%。我们维持买入评级，目标价维持5.92港元。近期主要股价催化剂包括：中国香港零售市场进一步好转、房地产信托或于今年进入港股通名单以及利率下行。