置富产业信托目前是香港联交所上市的第三大房地产投资信托基金。截至2024上半年，置富产业信托拥有约300万平方尺的以香港为重点的零售物业，超过72%租户属于日常必需品行业。我们认为，置富产业信托具有多重投资优势和股价驱动因素，包括稳定的盈利前景、低估值、进一步降息以及潜在纳入沪深港通有利于房地产投资信托基金的估值。我们首次覆盖置富产业信托，给予买入评级。根据基于DDM模型得出的公允价值，加上30%的流动性折让，得出目标价5.86港元。
　　纳入沪深港通有望收窄交易折让。中国证监会于4月19日宣布，房地产投资信托基金将首次纳入沪深港通。根据香港联交所的数据，南向资金总共持有约1.0%的恒生地产指数已发行股票，相当于约11.6天的交易量（按过去30天的平均值计算）。我们认为，南下资金长期将增加港股房地产投资信托基金（H-REITs）的流动性，并缩小其交易折让。
　　盈利前景稳定；估值洼地，忧虑有望缓解。鉴于置富产业信托98%的资产位于香港，而逾72%的租户属于日常必需品行业，我们相信其租金收入前景将大致保持稳定，尤其是随着北上旅游趋稳，以及地产代理行业环境逐步改善。同时，尽管其估值已在2024年7月触底，但目前股价对应2025年股息率9.4%，该股息率与10年期美国国债收益率的差距较长期水平低约1.1个标准差。我们认为目前的估值仍远低于其长期平均水平，并已反映了香港零售市场的大部分忧虑。
　　预计每单位分派将在2025/26年恢复增长势头。虽然高利率仍将对2024年盈利产生负面影响，但我们预计在持续降息下，每单位分派将从2025年开始恢复增长。我们预计其每单位分派将于2024/25/26年同比增长10.0%/3.8%/4.1%至36.34/37.71/39.26港仙。
　　主要风险：1）高度依赖香港物业组合；2）未能执行收购；3）利率持续高企。